„Energieausweis wird nachgereicht” ist nur erlaubt, solange überhaupt noch kein Energieausweis existiert, etwa bei einem Neubau in Planung. Sobald ein Ausweis vorliegt, müssen seine Pflichtangaben nach Paragraf 87 GEG in die Anzeige, und die Formulierung wird unzulässig. Verstöße kosten bis zu 10.000 Euro und sind abmahnfähig.
Diese vier Wörter sehe ich fast täglich in Bremer Immobilienanzeigen, von der Gründerzeitvilla in Schwachhausen bis zum Reihenhaus in der Vahr. Viele halten sie für einen harmlosen Platzhalter. Tatsächlich sind sie in den meisten Fällen ein Rechtsverstoß mit teurer Rechnung.
Als Immobilienexperte für Energieausweise in Bremen erkläre ich Ihnen, wann „nachgereicht” wirklich zulässig ist, was ein Fehler kostet und wie Sie das Problem in 24 Stunden vom Tisch haben.
Was bedeutet „Energieausweis wird nachgereicht” überhaupt?
Die Formulierung suggeriert, dass der Energieausweis zwar noch nicht in der Anzeige steht, aber bald geliefert wird. Für die Immobilienanzeige kennt das Gesetz diese Nachreichung aber gar nicht: Liegt ein Ausweis vor, müssen seine Kennwerte sofort ins Inserat.
Viele verwechseln zwei Dinge, die das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sauber trennt: die Pflichtangaben in der Anzeige und die Vorlage bei der Besichtigung. „Nachgereicht” spielt auf die Vorlage an, doch die Anzeigenpflicht greift viel früher, nämlich beim Schalten des Inserats.
Der entscheidende Punkt ist nicht Verkauf oder Vermietung, sondern eine einzige Frage: Existiert zum Zeitpunkt der Anzeige bereits ein Energieausweis?
Ist „Energieausweis wird nachgereicht” erlaubt?
Nur dann, wenn noch nie ein Energieausweis für das Objekt erstellt wurde und auch aktuell keiner vorliegt. Das ist praktisch nur bei Neubauten in Planung der Fall. In jedem anderen Fall ist die Formulierung unzulässig.
Nach Paragraf 87 GEG gilt: Wird eine Immobilie in kommerziellen Medien beworben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, dann müssen die Pflichtangaben zwingend in die Anzeige. Fehlen sie, ist das ein Wettbewerbsverstoß.
Der Bundesgerichtshof hat das am 5. Oktober 2017 bestätigt (Az. I ZR 232/16). „Nachgereicht” statt der echten Kennwerte in die Anzeige zu schreiben, obwohl der Ausweis in der Schublade liegt, erfüllt die Pflicht nicht.
| Situation | „Nachgereicht” in der Anzeige zulässig? |
|---|---|
| Ausweis liegt vor (Verkauf) | Nein, Pflichtangaben nach Paragraf 87 GEG erforderlich |
| Ausweis liegt vor (Vermietung) | Nein, Pflichtangaben nach Paragraf 87 GEG erforderlich |
| Noch nie ein Ausweis erstellt (Neubau in Planung) | Ja, bis er vorliegt, dann Anzeige aktualisieren |
Die einzige echte Ausnahme: Existiert noch kein Ausweis, kann er logischerweise nicht in der Anzeige stehen. Sobald er fertig ist, müssen Sie das Inserat allerdings umgehend ergänzen.
Welche Pflichtangaben müssen nach Paragraf 87 GEG in die Anzeige?
Bei Wohngebäuden sind fünf Angaben Pflicht, sobald ein Energieausweis vorliegt. Sie ersetzen jede „nachgereicht”-Formulierung und müssen direkt aus dem Ausweis übernommen werden.
| Pflichtangabe | Details |
|---|---|
| Art des Ausweises | Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis |
| Endenergiekennwert | Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a) |
| Wesentlicher Energieträger | Heizungsart, etwa Gas, Öl, Fernwärme oder Strom |
| Baujahr | Das im Ausweis genannte Baujahr des Gebäudes |
| Energieeffizienzklasse | Klasse A+ bis H bei Wohngebäuden |
Diese Angaben stehen alle auf Seite 1 jedes Energieausweises. Sie müssen also nichts berechnen, sondern nur korrekt abschreiben. Der häufigste Fehler ist übrigens die vergessene Effizienzklasse, die seit 2014 Pflicht ist.
Bei Nichtwohngebäuden entfallen Baujahr und Effizienzklasse, dafür ist der Kennwert getrennt für Wärme und Strom anzugeben.
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Was kostet ein Verstoß, und wer mahnt ab?
Fehlen die Pflichtangaben in der Anzeige, sind bis zu 10.000 Euro Bußgeld möglich. Zusätzlich drohen wettbewerbsrechtliche Abmahnungen mit Unterlassungserklärung, Vertragsstrafe und Anwaltskosten.
Das GEG staffelt die Bußgelder nach Art des Verstoßes. Diese Unterscheidung ist wichtig, weil im Netz oft pauschal „10.000 Euro” für alles genannt wird.
| Verstoß | Rechtsgrundlage | Bußgeld bis |
|---|---|---|
| Pflichtangaben in der Anzeige fehlen | Paragraf 87, Paragraf 108 GEG | 10.000 Euro |
| Kein gültiger Ausweis bei Verkauf oder Vermietung | Paragraf 80, Paragraf 108 GEG | 10.000 Euro |
| Ausweis bei Besichtigung nicht vorgelegt | Paragraf 80, Paragraf 108 GEG | 5.000 Euro |
| Ausweis nach Vertragsschluss nicht übergeben | Paragraf 80, Paragraf 108 GEG | 5.000 Euro |
Neben den Ordnungsbehörden sind vor allem zwei Akteure aktiv: die Wettbewerbszentrale und die Deutsche Umwelthilfe. Beide durchsuchen die Portale systematisch nach Anzeigen ohne Pflichtangaben und mahnen fehlende Pflichtangaben als Wettbewerbsverstoß ab.
Besonders unangenehm für Makler: Der BGH hat entschieden, dass sie selbst für die Vollständigkeit der Angaben haften. Die Ausrede „der Eigentümer hat die Daten nicht geliefert” zählt nicht. Der Makler muss die Werte einfordern oder das Inserat unterlassen. Wer trotz fehlender Pflichtangaben inseriert, riskiert das, was ich im Artikel fehlender Energieausweis: wo anzeigen und melden genauer beschreibe.
Wann muss der Energieausweis spätestens vorliegen?
Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis vorgelegt werden, bei Verkauf und Neuvermietung gleichermaßen. Unverzüglich nach Vertragsschluss ist dem Käufer oder Mieter eine Kopie zu übergeben (Paragraf 80 GEG).
Hier greift die Verkauf/Vermietung-Frage tatsächlich nur begrenzt. Für die Vorlage bei der Besichtigung gilt in beiden Fällen: Der Interessent muss den Ausweis ohne Aufforderung einsehen können. Ein sichtbarer Aushang oder das Bereitlegen reicht aus.
Ein „unverzüglich” bei der Übergabe bedeutet „ohne schuldhaftes Zögern”, also nicht erst Wochen nach dem Einzug. Wer die Übergabe dauerhaft schleifen lässt, begeht eine Ordnungswidrigkeit.
Wichtig ist auch der Notartermin: Viele Notare verlangen inzwischen vorab eine Kopie des Energieausweises. Was dabei rechtlich gilt, erkläre ich im Beitrag muss der Energieausweis beim Notar vorgelegt werden. Ohne Ausweis verzögert sich der Termin, und Käufer springen ab.
Gibt es Ausnahmen von der Ausweispflicht?
Ja, aber sie sind eng. Befreit sind unter anderem Baudenkmäler und Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche (Paragraf 79 Abs. 4 GEG), dazu nachweisliche Abrissobjekte. Das Baujahr allein befreit niemals.
Für diese Gebäude muss weder ein Ausweis erstellt noch in der Anzeige erwähnt werden. Bei einem geplanten Abriss ist allerdings ein Nachweis erforderlich, dass das Gebäude nach dem Kauf tatsächlich abgerissen wird.
Der weit verbreitete Irrtum, alte Häuser vor 1978 bräuchten keinen Ausweis, ist falsch. Das Baujahr bestimmt nur die Art des Ausweises, nicht die Pflicht als solche. Mehr zur grundsätzlichen Pflicht bei der Vermietung lesen Sie in meinem Leitfaden zur Energieausweis-Pflicht bei Vermietung.
Ausblick: Was ändert das GModG an den Anzeigenpflichten?
Am 10. Juli 2026 wurde das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen. Der Energieausweis-Teil mit erweiterten Anzeigenpflichten gilt aber erst rund sechs Monate nach der Verkündung, voraussichtlich ab Anfang 2027. Heute gelten die GEG-Pflichtangaben unverändert.
Neu kommt dann unter anderem eine Angabe zu den Treibhausgas-Emissionen in die Pflichtangaben. Wer heute inseriert, arbeitet aber weiterhin mit den bekannten fünf Feldern. Die Details zum Zeitplan habe ich im Artikel GModG beschlossen: was sich beim Energieausweis ändert zusammengefasst.
Rechtssichere Formulierungen für Ihre Anzeige
Aus meiner täglichen Arbeit mit Bremer Maklern und Eigentümern weiß ich: Die meisten wollen es richtig machen, verwenden aber aus Gewohnheit die falschen Bausteine. Hier zwei Praxis-Tipps, die Abmahnungen zuverlässig verhindern.
Praxis-Tipp 1: Erst den Ausweis, dann die Anzeige. Ich rate jedem Verkäufer, den Energieausweis zu bestellen, bevor das Inserat online geht. Ein Verbrauchsausweis liegt bei vorhandenen Heizkostenabrechnungen in 24 Stunden vor. Dann brauchen Sie „nachgereicht” gar nicht, sondern tragen die echten Werte ein.
Praxis-Tipp 2: Übernehmen Sie die Werte wörtlich vom Ausweis. Schreiben Sie den Kennwert nicht aus dem Gedächtnis und verwechseln Sie nicht Endenergie mit Primärenergie. In die Anzeige gehört immer der Endenergiekennwert von Seite 1. Diese Tabelle zeigt saubere Alternativen zu den Risiko-Formulierungen:
| Statt dieser Formulierung | Rechtssicher inserieren |
|---|---|
| „Energieausweis wird nachgereicht” | „Verbrauchsausweis, 142 kWh/(m²·a), Gas, Baujahr 1968, Klasse E” |
| „Energieausweis folgt in Kürze” | Alle fünf Pflichtangaben aus dem Ausweis eintragen |
| „Energieausweis auf Anfrage” | Kennwerte direkt in die Anzeige, nicht auf Anfrage |
| Anzeige vor Ausweis-Bestellung schalten | Ausweis zuerst bestellen, dann inserieren |
Häufige Fehler bei „nachgereicht”
Fehler 1: Verkauf und Vermietung verwechseln. Manche glauben, „nachgereicht” sei bei Vermietung generell erlaubt. Das stimmt nur für die Vorlage bei der Besichtigung, nicht für die Anzeige. Liegt ein Ausweis vor, gelten die Pflichtangaben in beiden Fällen.
Fehler 2: Auf einen Verzicht des Käufers vertrauen. Selbst wenn der Interessent erklärt, er brauche keinen Ausweis, bleibt die Pflicht bestehen. Die Regelung ist öffentlich-rechtlich, ein privater Verzicht schützt nicht vor dem Bußgeld.
Fehler 3: Die Effizienzklasse weglassen. Das ist der mit Abstand häufigste Grund für Abmahnungen. Die Klasse A+ bis H ist seit 2014 Pflichtbestandteil jeder Wohngebäude-Anzeige.
Fehler 4: Den Ausweis für abgelaufen halten und trotzdem inserieren. Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig (Paragraf 79 Abs. 3 GEG). Ist er abgelaufen, brauchen Sie vor der Anzeige einen neuen.
Fazit
„Energieausweis wird nachgereicht” ist fast immer der falsche Baustein: Sobald ein Ausweis existiert, müssen seine Kennwerte sofort in die Anzeige, sonst drohen bis zu 10.000 Euro und eine Abmahnung. Nur wenn noch nie ein Ausweis erstellt wurde, ist die Formulierung übergangsweise vertretbar. Alle Grundlagen dazu finden Sie auf meiner Übersicht zu Energieausweisen für Wohngebäude.
Der einfachste Weg aus dem Risiko ist der schnellste: Energieausweis zum Festpreis bestellen, digital in 24 Stunden geliefert, DIBt-registriert und mit Best-Case-Optimierung, zum Festpreis: 299 Euro für das Einfamilienhaus, 399 Euro für das Mehrfamilienhaus, 899 Euro für Nichtwohn- und Mischgebäude. Damit steht die Anzeige rechtssicher, bevor der erste Interessent anruft.
