Bei Verkauf oder neuer Vermietung ist für ein altes Haus ein Energieausweis erforderlich, sofern nicht bereits ein gültiger Ausweis vorliegt oder eine gesetzliche Ausnahme greift. Ein Bedarfsausweis ist nach § 80 Abs. 3 GModG vorgeschrieben, wenn das Wohngebäude weniger als fünf Wohnungen hat, der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und das Gebäude weder bei der Fertigstellung noch durch spätere Änderungen mindestens das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erreicht hat.
Als Experte für Energieausweise in Bremen habe ich hunderte Ausweise für Altbauten erstellt, von der Gründerzeitvilla in Schwachhausen bis zum Siedlungshaus der 1960er in Huchting. Die Erfahrung zeigt: Zwischen einem schlecht gemachten und einem sauber optimierten Altbau-Ausweis liegt oft eine ganze Effizienzklasse. In diesem Artikel erkläre ich, worauf es ankommt.
Was gilt als “altes Haus”?
Im Energieausweis-Kontext meint “Altbau” vor allem Gebäude, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, also vor der ersten Wärmeschutzverordnung. Dieser Stichtag ist für die Ausweisart relevant, entscheidet darüber aber nicht allein.
| Bauzeitraum | Typische Merkmale | Endenergie unsaniert (typisch) |
|---|---|---|
| Vor 1918 | Massives Ziegelmauerwerk, hohe Räume, Kastenfenster | 250 bis 350 kWh/m²a (Klasse H) |
| 1919 bis 1948 | Gemischte Bauweise, dünne Außenwände | 230 bis 300 kWh/m²a (Klasse G/H) |
| 1949 bis 1977 | Hohlblock/Bims, keine planmäßige Dämmung | 200 bis 280 kWh/m²a (Klasse G) |
In Bremen begegnen mir besonders häufig das Altbremer Haus in der Östlichen Vorstadt und in Schwachhausen sowie die Siedlungshäuser der 1950er und 60er in Huchting, Osterholz und Vahr. Ohne Sanierung landen diese Gebäude fast automatisch in Klasse G oder H. Was das konkret bedeutet, lesen Sie im Artikel Energieausweis Klasse H (Worst Performing Building).
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Was schreibt das Gesetz vor?
Bei Verkauf oder neuer Vermietung muss nach § 80 Abs. 3 GModG ein Energieausweis ausgestellt werden, wenn noch kein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt. In diesem Fall ist ein Bedarfsausweis Pflicht, wenn alle drei Bedingungen zusammenkommen:
- Es handelt sich um ein Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen
- Der Bauantrag wurde vor dem 1. November 1977 gestellt
- Das Gebäude erreichte weder bei der Fertigstellung noch durch spätere Änderungen mindestens das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977
Erreichte das Haus dieses Wärmeschutzniveau bereits bei der Fertigstellung oder durch spätere Änderungen, greift die besondere Bedarfsausweispflicht nicht. Dasselbe gilt bei mindestens fünf Wohnungen oder einem Bauantrag ab dem 1. November 1977. Bei Verkauf oder neuer Vermietung kommt in diesen Fällen ein Verbrauchsausweis infrage, wenn geeignete Verbrauchsdaten vorliegen. Für Baudenkmäler ist § 80 Abs. 3 bis 7 GModG nach § 79 Abs. 4 GModG nicht anzuwenden.
Auch beim Einfamilienhaus von 1935 oder 1960 hängt die Ausweisart von den genannten Voraussetzungen und Ausnahmen ab. Der Bedarfsausweis bewertet die Bausubstanz unabhängig davon, wie sparsam die bisherigen Bewohner geheizt haben, und nur bei ihm zahlen sich dokumentierte Modernisierungen direkt in der Berechnung aus. Die ausführliche Entscheidungshilfe finden Sie im Artikel Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Was ist besser?
Wie kommt der Aussteller an die Daten, wenn Unterlagen fehlen?
Das Gesetz hat für Altbauten einen praktikablen Weg vorgesehen: Der Eigentümer darf die Gebäudedaten bereitstellen, und wo Details fehlen, arbeitet der Aussteller mit anerkannten Pauschalwerten nach Baualtersklassen.
Die Datenkette regelt § 83 GEG: Stellen Sie als Eigentümer die Daten bereit, müssen Sie für deren Richtigkeit sorgen; der Aussteller prüft sie auf Plausibilität und darf sie bei Zweifeln nicht verwenden. Für unbekannte Bauteile, etwa den Wandaufbau hinter dem Putz, erlauben die amtlichen Regeln zur Datenaufnahme im Wohngebäudebestand pauschale Erfahrungswerte je Baualtersklasse.
Und hier liegt der Hebel: Die Pauschalwerte sind bewusst konservativ. Eine Wand der Baualtersklasse 1958 wird ohne Nachweis wie eine ungedämmte Wand gerechnet, auch wenn 1995 eine Kerndämmung eingeblasen wurde. Mit Beleg zählt die Dämmung, ohne Beleg nicht.
Praxis-Tipp: Sammeln Sie vor der Bestellung alle Handwerkerrechnungen und Produktdatenblätter vergangener Sanierungen und fotografieren Sie das Typenschild der Heizung. Jeder Nachweis ersetzt einen ungünstigen Pauschalwert, das verbessert das Ergebnis oft um eine ganze Effizienzklasse. Alles Weitere kläre ich telefonisch mit Ihnen, einen Termin im Haus brauche ich dafür nicht.
Die typischen Altbau-Fälle aus meiner Praxis
Fall 1: Teilsaniertes Siedlungshaus der 1960er
Neue Fenster im Erdgeschoss (2010), Dach gedämmt (1998), Gasheizung von 2005, aber keine vollständigen Unterlagen. Genau hier entscheidet die Dokumentation: Mit den Rechnungen für Dach und Fenster und dem Foto vom Typenschild der Heizung rechne ich das Haus deutlich besser, als es die Pauschalwerte der Baualtersklasse hergeben. Ergebnis in solchen Fällen häufig: E statt G.
Fall 2: Altbremer Haus mit alter Heizung
Gründerzeitsubstanz, hohe Decken, Gasetagenheizungen unterschiedlichen Alters. Hier zählt die korrekte Erfassung jedes Bauteils und jeder Anlage. Elektro-Nachtspeicher sind der ungünstigste Fall: Strom geht mit dem Primärenergiefaktor 1,8 in die Rechnung ein, Gas mit 1,1. Ein geplanter Heizungstausch gehört deshalb in jede Verkaufsüberlegung, gefördert über die KfW mit 30 bis 70 Prozent Zuschuss.
Fall 3: Eingetragenes Baudenkmal
Hier gilt eine echte Ausnahme: Für Baudenkmäler besteht bei Verkauf und Vermietung keine Pflicht, einen Energieausweis auszustellen, vorzulegen oder zu übergeben (§ 79 Abs. 4 GEG). Entscheidend ist der formelle Eintrag in die Denkmalliste, nicht der optische Eindruck. Ein freiwilliger Ausweis kann trotzdem Vertrauen schaffen, verpflichtet ist der Eigentümer aber nicht. Alle Ausnahmen im Detail: Wann ist der Energieausweis laut Gesetz nicht erforderlich?
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Optimieren mit Nachweisen: Die Checkliste
Best-Case-Optimierung heißt nicht schönrechnen, sondern vollständig rechnen. Der Ausweis darf und soll jede tatsächlich vorhandene Verbesserung abbilden, aber eben nur mit Beleg. Diese Unterlagen bringen am meisten:
- Heizungsunterlagen: Foto vom Typenschild, Rechnung, Schornsteinfegerprotokoll
- Rechnungen zu Dämmmaßnahmen: Dach, oberste Geschossdecke, Kellerdecke, Fassade, Kerndämmung
- Fensterbelege: Rechnung oder Aufkleber im Falz mit Verglasungsangabe (Ug-Wert)
- Baubeschreibungen und Baupläne: auch alte Bauakten, in Bremen über das Bauarchiv erhältlich
- Nachweise zu Warmwasser und Lüftung: Solarthermie, Durchlauferhitzer, Lüftungsanlage
Alle diese Unterlagen können Sie mir einfach fotografieren oder einscannen und zusenden; offene Punkte klären wir am Telefon.
Lohnt sich eine Sanierung vor dem Ausweis?
Eine Pflicht dazu gibt es nicht, und der Ausweis muss immer den Ist-Zustand zeigen. Wirtschaftlich sortiert sich die Frage so:
| Situation | Empfehlung |
|---|---|
| Verkauf in den nächsten Monaten | Nicht mehr sanieren: korrekt ausweisen, Nachweise vollständig anrechnen, Förderkulisse dem Käufer überlassen |
| Vermietung geplant | Heizungstausch prüfen, er wirkt am stärksten auf Klasse und Nebenkosten |
| Langfristig selbst nutzen | Erst individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen lassen, dann Schritt für Schritt sanieren |
Zur Förderkulisse, Stand Juli 2026: Der iSFP wird vom BAFA mit 50 Prozent bezuschusst (bis 650 Euro beim Ein- und Zweifamilienhaus, bis 850 Euro beim Mehrfamilienhaus). Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle fördert das BAFA mit 15 Prozent Grundförderung; die Regeln für den 5-Prozent-iSFP-Bonus wurden mit der BEG-Reform vom Juli 2026 angepasst. Der Heizungstausch läuft über die KfW (Programm 458) mit 30 Prozent Grundförderung plus Boni, gedeckelt bei 70 Prozent. Für Häuser der Klasse H oder mit Baujahr bis 1957 gibt es bei der Effizienzhaus-Sanierung zusätzlich den Worst-Performing-Building-Bonus der KfW.
Rechtsstand am 10. September 2026: Was gilt jetzt und was ändert sich 2027?
Das Änderungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet. Seit dem 29. Juli 2026 heißt das bisherige Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Weitere Änderungen durch Artikel 2 des Änderungsgesetzes, darunter neue Energieausweisregeln zur Umsetzung der Europäischen Gebäuderichtlinie, treten am 1. Januar 2027 in Kraft. Bis einschließlich 31. Dezember 2026 gilt für den hier behandelten Altbaufall § 80 Abs. 3 GModG: Bei Verkauf oder neuer Vermietung muss nur dann ein neuer Energieausweis ausgestellt werden, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist dabei ein Bedarfsausweis vorgeschrieben, sofern das Gebäude weder bei der Fertigstellung noch durch spätere Änderungen mindestens das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erreicht hat. Für Baudenkmäler gilt die Ausnahme nach § 79 Abs. 4 GModG. Ein Energieausweis wird grundsätzlich für zehn Jahre ausgestellt, verliert seine Gültigkeit aber vorher, wenn Änderungen am Gebäude nach § 80 Abs. 2 GModG einen neuen Energieausweis erforderlich machen. Details im Artikel GModG beschlossen: Was sich beim Energieausweis ändert.
Häufige Missverständnisse beim Altbau-Ausweis
“Ein altes Haus bekommt sowieso ein H, da kann man nichts machen.” Falsch. Zwischen den Pauschalwerten und der belegten Realität liegen oft ein bis zwei Klassen. Ich sehe regelmäßig teilsanierte 60er-Jahre-Häuser, die mit vollständigen Nachweisen ein E erreichen.
“Der Aussteller muss das Haus begehen, sonst ist der Ausweis nichts wert.” Das Gesetz sagt etwas anderes: Die Datenbereitstellung durch den Eigentümer ist in § 83 GEG ausdrücklich vorgesehen, der Aussteller prüft die Angaben auf Plausibilität. Fehlende Details kläre ich telefonisch oder per Foto, das ist schneller und genauso rechtssicher.
“Denkmalgeschützt heißt: schlechte Klasse, Pech gehabt.” Nein, eingetragene Baudenkmäler brauchen bei Verkauf und Vermietung gar keinen Ausweis (§ 79 Abs. 4 GEG).
Alle Grundlagen finden Sie auf meiner Übersichtsseite zu Energieausweisen für Wohngebäude, speziell für ältere Gebäude auch auf der Seite Energieausweis für altes Haus.
Fazit: Nachweise schlagen Pauschalwerte
Prüfen Sie vor der Bestellung, ob bereits ein gültiger Energieausweis vorliegt und welche der oben erläuterten Voraussetzungen und Ausnahmen auf Ihr Haus zutreffen. Das Ergebnis hängt entscheidend davon ab, wie vollständig Ihre Modernisierungen belegt und angerechnet werden. Wer Rechnungen, Datenblätter und Fotos zusammenträgt, bekommt einen Ausweis, der den echten Zustand zeigt statt der schlechtesten Annahme.
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Stephan Grosser, Ihr Experte für Energieausweise in Bremen und Umgebung, seit 2018
Häufige Fragen
Brauche ich für ein altes Haus einen Bedarfsausweis oder reicht der Verbrauchsausweis?
Bei einem Verkauf oder einer Neuvermietung ist zunächst kein neuer Ausweis nötig, wenn bereits ein gültiger Energieausweis vorliegt. Andernfalls verlangt § 80 Abs. 3 GModG für ein Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 einen Bedarfsausweis. Das gilt nicht, wenn das Gebäude schon bei der Fertigstellung oder durch spätere Änderungen mindestens das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erreicht hat. Die besondere Bedarfsausweispflicht greift ebenfalls nicht bei mindestens fünf Wohnungen oder einem Bauantrag ab dem 1. November 1977. In diesen Fällen kommt ein Verbrauchsausweis infrage, wenn geeignete Verbrauchsdaten vorliegen. Für Baudenkmäler gilt die Ausnahme nach § 79 Abs. 4 GModG.
Wie kann ich die Energieklasse meines Altbaus im Ausweis verbessern?
Mit Nachweisen. Jede belegte Modernisierung, etwa Rechnungen für Dachdämmung, neue Fenster oder die Heizung, fließt in die Berechnung ein und ersetzt die ungünstigen Pauschalwerte der Baualtersklasse. Sammeln Sie Handwerkerrechnungen, Produktdatenblätter und Fotos der Typenschilder. Genau das ist der Kern meiner Best-Case-Optimierung: alles anrechnen, was sich belegen lässt.
Braucht ein denkmalgeschütztes Haus einen Energieausweis?
Nein. Für eingetragene Baudenkmäler gilt die Ausweispflicht bei Verkauf und Vermietung nicht (§ 79 Abs. 4 GEG). Entscheidend ist der formelle Eintrag in die Denkmalliste, nicht das Alter des Hauses. Ein freiwilliger Ausweis kann trotzdem sinnvoll sein, etwa um Käufern den Zustand transparent zu zeigen.
Welche Energieklasse ist für einen unsanierten Altbau normal?
Unsanierte Gebäude aus der Zeit vor 1977 liegen typischerweise zwischen 200 und 350 kWh/m²a Endenergie, also in den Klassen G und H. Das ist kein Grund zur Panik: Die Klasse beschreibt den Ist-Zustand, und mit belegten Teilsanierungen rutschen viele Häuser in E oder F. Nach umfassender Sanierung sind C oder D realistisch.
Muss ich mein altes Haus vor dem Verkauf sanieren, damit der Ausweis besser wird?
Nein, eine Sanierungspflicht vor dem Verkauf gibt es nicht, und der Ausweis muss den tatsächlichen Zustand zeigen. Ob sich Maßnahmen vorher lohnen, ist eine Wirtschaftlichkeitsfrage: Ein Heizungstausch wirkt stark und wird über die KfW gefördert. Meist ist es klüger, korrekt auszuweisen und die Sanierung dem Käufer samt Förderkulisse zu überlassen.
Was kostet der Energieausweis für ein altes Haus?
Bei mir gilt der Festpreis unabhängig vom Baujahr: 299 Euro für ein Einfamilienhaus, 399 Euro für ein Mehrfamilienhaus, 899 Euro für Gewerbe- und Mischgebäude. Der Mehraufwand bei Altbauten, etwa die Recherche zu Baualtersklassen und die Prüfung Ihrer Nachweise, ist enthalten. Alle Daten kläre ich telefonisch und über Ihre Unterlagen und Fotos.
