Ja, der Energieausweis ist bei jeder Vermietung Pflicht. Er muss spätestens bei der ersten Besichtigung vorliegen, seine Kennwerte müssen schon in der Immobilienanzeige stehen, und Verstöße kosten bis zu 10.000 Euro Bußgeld (§ 108 GEG). Ab voraussichtlich Anfang 2027 kommt ein neuer Pflichtanlass dazu: die Verlängerung befristeter Mietverträge.
Die meisten Vermieter denken beim Energieausweis an den Verkauf. Dabei ist die Vermietung der häufigere Fall, und die Kontrollen laufen hier genauso.
Seit 2018 erstelle ich Energieausweise in Bremen und Umgebung. Ein großer Teil meiner Aufträge kommt von Vermietern, die kurz vor der Anzeigenschaltung merken: Ohne Ausweis geht es nicht weiter. ImmoScout24 und Co. verlangen die Kennwerte schon beim Inserieren.
Die Pflicht selbst ist schnell erklärt. Die teuren Fehler passieren bei den Details: beim Zeitpunkt, bei den Anzeigen und bei den Ausnahmen, die keine sind.
Wann ist der Energieausweis bei Vermietung Pflicht?
Bei jeder Neuvermietung. Der Energieausweis muss vorliegen, bevor Sie die erste Anzeige schalten, denn die Energiekennwerte gehören nach § 87 GEG bereits in das Inserat. Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie den Ausweis unaufgefordert vorlegen.
Konkret heißt das für den Ablauf:
| Zeitpunkt | Ihre Pflicht | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Anzeige schalten | Energiekennwerte in der Anzeige angeben | § 87 GEG |
| Erste Besichtigung | Ausweis unaufgefordert vorlegen | § 80 GEG |
| Vertragsabschluss | Ausweis oder Kopie unverzüglich übergeben | § 80 GEG |
Das gilt für Wohnungen, Einfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien gleichermaßen. Ob möbliert oder unmöbliert, befristet oder unbefristet, spielt keine Rolle.
Wichtig: Findet keine Besichtigung statt, etwa bei einer Vermietung aus der Ferne, muss der Ausweis unverzüglich nach Vertragsschluss übergeben werden.
Was muss in der Immobilienanzeige stehen?
Nach § 87 GEG gehören fünf Angaben in jede Mietanzeige: die Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch), der Endenergiekennwert, der wesentliche Energieträger der Heizung, das Baujahr des Gebäudes und die Effizienzklasse.
Fehlt eine dieser Angaben, ist das eine eigene Ordnungswidrigkeit. Die Portale erzwingen die Felder inzwischen technisch, aber bei Anzeigen in Zeitungen, auf der eigenen Website oder auf Kleinanzeigen-Portalen bleibt die Verantwortung bei Ihnen.
Für Makler kommt ein zweites Risiko dazu: Fehlende Energieangaben in Online-Inseraten sind wettbewerbswidrig und werden von Abmahnvereinen aktiv verfolgt.
Was kostet die Vermietung ohne Energieausweis?
Bis zu 10.000 Euro pro Verstoß. § 108 GEG stuft die Vermietung ohne Ausweis, die fehlende Vorlage bei der Besichtigung und fehlende Pflichtangaben in Anzeigen jeweils als eigene Ordnungswidrigkeit ein.
Bei mehreren Mietobjekten addieren sich die Risiken. Wer drei Wohnungen ohne Ausweis inseriert, riskiert drei Verfahren.
Zuständig für die Verfolgung sind die Bauaufsichtsbehörden der Länder, in Bremen die Bauordnungsbehörde. In der Praxis beginnen viele Verfahren mit einer Anzeige: ein übergangener Mietinteressent, ein Konkurrent, ein Nachbar.
Neben dem Bußgeld gibt es einen zweiten, oft unterschätzten Schaden: den Zeitverlust. Wird die Vermarktung gestoppt, bis der Ausweis vorliegt, kostet schon ein einziger Monat Leerstand ein Mehrfaches des teuersten Energieausweises.
Ein Punkt zur Einordnung: Eine Mietminderung allein wegen des fehlenden Ausweises scheidet nach gefestigter Rechtsprechung aus, denn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung ist nicht eingeschränkt. Das Bußgeldrisiko bleibt davon unberührt.
Sie vermieten und brauchen einen Energieausweis? Ich erstelle ihn persönlich, mit Best-Case-Optimierung und Festpreis, geliefert in 24 Stunden. Energieausweis bestellen
Gilt die Pflicht auch für Bestandsmieter?
Nein, noch nicht. In laufenden Mietverhältnissen müssen Sie keinen Energieausweis vorlegen, auch nicht auf Nachfrage. Die Pflicht entsteht erst wieder bei der nächsten Neuvermietung. Genau das ändert sich aber ab voraussichtlich Anfang 2027.
Das am 10. Juli 2026 beschlossene Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) erweitert die Pflichtanlässe: Künftig muss der Energieausweis auch bei der Verlängerung befristeter Mietverträge vorgelegt werden. Der Energieausweis-Teil des Gesetzes greift rund sechs Monate nach der Verkündung, also voraussichtlich Anfang 2027.
Für Vermieter mit befristeten Verträgen heißt das: Prüfen Sie jetzt, ob Ihr Ausweis noch gültig ist. Läuft er 2027 aus und steht eine Vertragsverlängerung an, brauchen Sie einen neuen. Was sich durch das GModG sonst noch ändert, habe ich in einem eigenen Artikel zusammengefasst: GModG beschlossen: was sich beim Energieausweis ändert.
Die gute Nachricht: Wohngebäude behalten die vertraute Skala A+ bis H, und bestehende Ausweise bleiben ihre vollen zehn Jahre gültig. Wer jetzt einen Ausweis erstellen lässt, ist bis weit nach 2035 auf der sicheren Seite.
Welche Ausnahmen gibt es von der Pflicht?
Nur drei nennenswerte: kleine Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche, Baudenkmäler und Gebäude, die nachweislich zum Abriss bestimmt sind (§ 79, § 105 GEG).
Wichtig ist die Bezugsgröße: Die 50-Quadratmeter-Grenze gilt für das Gebäude, nicht für die einzelne Wohnung. Eine 35-Quadratmeter-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus braucht selbstverständlich einen Ausweis, nämlich den des Gebäudes.
Auch beim Denkmalschutz lohnt der genaue Blick: Befreit sind eingetragene Baudenkmäler. Ein Altbau im Gründerzeitviertel ohne Denkmalstatus fällt ganz normal unter die Pflicht. Die vollständige Übersicht finden Sie in meinem Artikel Energieausweis-Pflicht: Ausnahmen.
Was gilt bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbe?
Beim Mehrfamilienhaus gilt: ein Energieausweis pro Gebäude, nicht pro Wohnung. Er kostet bei mir 399 Euro Festpreis und deckt zehn Jahre lang jede Neuvermietung im Haus ab.
Das macht den Ausweis für MFH-Eigentümer zur günstigsten Pflichterfüllung überhaupt: Auf zehn Jahre und acht Wohnungen gerechnet sind das unter 5 Euro pro Wohnung und Jahr.
Eine Aushangpflicht besteht für normale Mehrfamilienhäuser nicht. Sie gilt nach § 80 GEG nur für Nichtwohngebäude über 250 Quadratmetern mit starkem Publikumsverkehr, etwa Behörden oder Banken.
Bei Gewerbeimmobilien (Büros, Läden, Werkstätten, Hallen) gilt die Vorlagepflicht genauso. Hier wird ein Energieausweis für Nichtwohngebäude erstellt, bei gemischt genutzten Häusern je nach Flächenanteil auch zwei getrennte Ausweise.
Wie gehen Sie als Vermieter am besten vor?
Bestellen Sie den Energieausweis, bevor Sie die Anzeige texten. Dann sind die Kennwerte da, wenn Sie sie brauchen, und die Vermarktung läuft ohne Unterbrechung durch.
Aus meiner täglichen Arbeit mit Vermietern und Hausverwaltungen drei Tipps:
Tipp 1: Die Kennwerte gehören in Ihre Vermarktungsplanung. Wer den Ausweis erst bestellt, wenn das Portal die Pflichtfelder rot markiert, verliert Zeit in der besten Vermarktungsphase. Bei mir dauert es vom Auftrag bis zum fertigen Ausweis 24 Stunden, die Daten nehme ich telefonisch mit Ihnen auf.
Tipp 2: Prüfen Sie das Ausstellungsdatum Ihres alten Ausweises. Zehn Jahre vergehen schneller als gedacht. Viele Ausweise aus der großen Welle von 2015 bis 2017 sind inzwischen abgelaufen. Ein abgelaufener Ausweis zählt rechtlich wie kein Ausweis.
Tipp 3: Wählen Sie den Ausweistyp bewusst. Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis sind bei den meisten Bestandsgebäuden beide zulässig, können aber sehr unterschiedliche Klassen ergeben. Welcher Ihr Gebäude besser dastehen lässt, kläre ich vor der Erstellung. Die Unterschiede erkläre ich hier: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: was ist besser?
Häufige Fragen zur Energieausweis-Pflicht bei Vermietung
Ist der Energieausweis bei jeder Vermietung Pflicht?
Ja, bei jeder Neuvermietung. Der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, die Kennwerte müssen schon in der Anzeige stehen. Ausgenommen sind nur kleine Gebäude unter 50 Quadratmetern Nutzfläche, Baudenkmäler und Abrissobjekte.
Was kostet ein Energieausweis für die Vermietung?
Bei mir zum Festpreis: 299 Euro für ein Einfamilienhaus, 399 Euro für ein Mehrfamilienhaus, 899 Euro für Gewerbeimmobilien und Mischgebäude. Die Kosten sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar.
Was passiert, wenn ich ohne Energieausweis vermiete?
Es drohen Bußgelder bis zu 10.000 Euro. Die Vermietung ohne gültigen Energieausweis ist eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG, ebenso fehlende Pflichtangaben in der Immobilienanzeige.
Muss ich Bestandsmietern einen Energieausweis vorlegen?
Nein, in laufenden Mietverhältnissen besteht keine Vorlagepflicht. Das ändert sich ab voraussichtlich Anfang 2027: Dann verlangt das GModG den Ausweis auch bei der Verlängerung befristeter Mietverträge.
Brauche ich für jede Wohnung im Mehrfamilienhaus einen eigenen Ausweis?
Nein. Es wird ein Energieausweis pro Gebäude erstellt, nicht pro Wohneinheit. Dieser eine Ausweis gilt zehn Jahre lang für alle Vermietungen im Haus.
Wie lange ist der Energieausweis gültig?
Zehn Jahre ab Ausstellungsdatum. Ein abgelaufener Ausweis ist rechtlich wertlos: Wer damit vermietet, riskiert dasselbe Bußgeld wie ohne Ausweis.
Fazit: Erst der Ausweis, dann die Anzeige
Die Energieausweis-Pflicht bei Vermietung ist keine Formalie, sondern bußgeldbewehrt ab der ersten Anzeige. Wer den Ausweis rechtzeitig bestellt, vermeidet 10.000-Euro-Risiken, Vermarktungsstopps und Diskussionen mit Mietinteressenten. Und ab 2027 gilt: Auch die Verlängerung befristeter Verträge braucht einen gültigen Ausweis.
Alle Grundlagen zu Energieausweisen für Wohngebäude finden Sie auf meiner Übersichtsseite. Wenn es konkret wird: Energieausweis bestellen, zum Festpreis, mit Best-Case-Optimierung, geliefert in 24 Stunden.
