Bei einer ausweispflichtigen Neuvermietung ist ein Energieausweis auszustellen, wenn für das Gebäude noch kein gültiger Ausweis vorliegt. Spätestens bei der Besichtigung ist der Ausweis oder eine Kopie vorzulegen und nach Vertragsschluss unverzüglich zu übergeben. Energieangaben gehören nur dann nach § 87 GModG in eine kommerzielle Immobilienanzeige, wenn bei Aufgabe der Anzeige bereits ein Energieausweis vorliegt. Für kleine Gebäude und Baudenkmäler bestehen gesetzliche Ausnahmen. Ab 1. Januar 2027 wird auch die Verlängerung eines Mietvertrags als Pflichtanlass erfasst.
Die meisten Vermieter denken beim Energieausweis an den Verkauf. Dabei ist die Vermietung der häufigere Fall, und die Kontrollen laufen hier genauso.
Planen Sie den Energieausweis so ein, dass er spätestens zur Besichtigung vorgelegt werden kann. Für die Anzeige ist rechtlich zu unterscheiden: § 87 GModG verlangt die Energieangaben in kommerziellen Medien nur, wenn bei Aufgabe der Anzeige bereits ein Energieausweis vorliegt.
Entscheidend sind der konkrete Pflichtanlass, der Zeitpunkt der Vorlage und Übergabe, die Voraussetzungen der Anzeigenpflicht sowie die gesetzlichen Ausnahmen.
Wann ist der Energieausweis bei Vermietung Pflicht?
Bei einer ausweispflichtigen Neuvermietung ist ein Energieausweis auszustellen, wenn noch kein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt. Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie den Ausweis oder eine Kopie vorlegen. Für kommerzielle Immobilienanzeigen gilt zusätzlich: Liegt bei Aufgabe der Anzeige bereits ein Energieausweis vor, müssen die Angaben nach § 87 GModG in das Inserat. Kleine Gebäude und Baudenkmäler unterliegen gesetzlichen Ausnahmen.
Konkret heißt das für den Ablauf:
| Zeitpunkt | Ihre Pflicht | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Anzeige in kommerziellen Medien, Energieausweis liegt bereits vor | Vorgeschriebene Energieangaben in die Anzeige aufnehmen | § 87 GModG |
| Erste Besichtigung | Ausweis oder Kopie vorlegen | § 80 GModG |
| Keine Besichtigung | Ausweis oder Kopie unverzüglich vorlegen, spätestens auf Aufforderung | § 80 GModG |
| Nach Vertragsabschluss | Ausweis oder Kopie unverzüglich übergeben | § 80 GModG |
Die Vorlage- und Übergaberegeln gelten bei ausweispflichtigen Vermietungen von Wohnungen, Einfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien. Die gesetzlichen Ausnahmen für kleine Gebäude und Baudenkmäler sind dabei zu berücksichtigen.
Wichtig: Findet keine Besichtigung statt, müssen Sie den Ausweis oder eine Kopie unverzüglich vorlegen, spätestens wenn der Mietinteressent die Vorlage verlangt. Nach Vertragsschluss ist der Ausweis oder eine Kopie unverzüglich zu übergeben.
Was muss in der Immobilienanzeige stehen?
Für kommerzielle Immobilienanzeigen gilt § 87 GModG nur, wenn bei Aufgabe der Anzeige bereits ein Energieausweis vorliegt. Bei Wohngebäuden sind dann Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentliche Energieträger der Heizung, Baujahr und Effizienzklasse anzugeben. Bei Nichtwohngebäuden sind ebenfalls die Ausweisart und die wesentlichen Energieträger der Heizung anzugeben; Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sind für Wärme und Strom getrennt aufzuführen. Baujahr und Effizienzklasse gehören hier nicht zu den Pflichtangaben nach § 87 GModG. Für bestimmte ältere Energieausweise gelten Sonderregeln nach § 87 Absatz 3 GModG.
Fehlen Pflichtangaben in einer von § 87 GModG erfassten Anzeige, kann dies bei vorsätzlichem oder leichtfertigem Handeln eine Ordnungswidrigkeit sein. Maßgeblich sind die Angaben des konkreten Energieausweises und bei bestimmten älteren Ausweisen die Sonderregeln nach § 87 Absatz 3 GModG.
Auch ein Immobilienmakler kann für die Pflichtangaben verantwortlich sein, wenn er die Veröffentlichung der Immobilienanzeige verantwortet. Entscheidend bleiben die Voraussetzungen des § 87 GModG: kommerzielles Medium und bereits vorliegender Energieausweis.
Was kostet die Vermietung ohne Energieausweis?
Ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro ist als mögliche Sanktion vorgesehen, wenn die einschlägigen Vorlage-, Übergabe- oder Anzeigenpflichten vorsätzlich oder leichtfertig verletzt werden. Der Höchstbetrag von 10.000 Euro ist eine mögliche gesetzliche Obergrenze und keine automatische Folge.
Eine bloße Anzeige ohne bereits vorliegenden Energieausweis erfüllt nicht den Anzeigenverstoß nach § 108 Absatz 1 Nummer 21 GModG, weil die Pflicht nach § 87 Absatz 1 GModG einen bei Aufgabe der Anzeige vorhandenen Energieausweis voraussetzt.
§ 108 GModG erfasst im Zusammenhang mit Vermietungen insbesondere die nicht richtige, nicht vollständige oder nicht rechtzeitige Vorlage beziehungsweise Übergabe sowie fehlende Pflichtangaben in einer tatsächlich von § 87 GModG erfassten Anzeige.
Praktische Verzögerungen können dennoch entstehen, wenn der Energieausweis nicht rechtzeitig zur Besichtigung vorliegt. Die gesetzliche Anzeigenpflicht darf davon nicht mit der Vorlagepflicht bei der Besichtigung verwechselt werden.
Die Bußgeldvorschrift beantwortet nicht, ob im Einzelfall mietrechtliche Ansprüche bestehen. Solche Ansprüche sind getrennt von den öffentlich-rechtlichen Vorlage-, Übergabe- und Anzeigenpflichten zu beurteilen.
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Gilt die Pflicht auch für Bestandsmieter?
Nein, in einem unverändert laufenden Mietverhältnis besteht nach der am 10. September 2026 geltenden Fassung keine allgemeine Vorlagepflicht. Bei einer späteren ausweispflichtigen Neuvermietung greifen die Vorgaben erneut. Ab 1. Januar 2027 wird außerdem die Verlängerung eines Mietvertrags als Pflichtanlass erfasst.
Das Gesetz vom 23. Juli 2026 wurde am 28. Juli 2026 verkündet. Die in Artikel 2 enthaltene Neufassung des § 80 GModG erfasst künftig auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags. Nach Artikel 9 Absatz 2 tritt diese Änderung am 1. Januar 2027 in Kraft und gilt noch nicht am 10. September 2026.
Für Vermieter mit Verträgen, deren Verlängerung ab 1. Januar 2027 ansteht, empfiehlt sich eine rechtzeitige Prüfung der Gültigkeit des vorhandenen Energieausweises. Was sich durch das GModG sonst noch ändert, habe ich in einem eigenen Artikel zusammengefasst: GModG beschlossen: was sich beim Energieausweis ändert.
Energieausweise werden grundsätzlich für zehn Jahre ausgestellt. Sie verlieren ihre Gültigkeit jedoch vorzeitig, wenn nach § 80 Absatz 2 GModG ein neuer Energieausweis erforderlich wird.
Welche Ausnahmen gibt es von der Pflicht?
Am 10. September 2026 gelten insbesondere Ausnahmen für kleine Gebäude und Baudenkmäler. Auf kleine Gebäude sind die Energieausweisvorschriften des § 79 Absatz 4 GModG nicht anzuwenden. Bei Baudenkmälern sind die Pflichten nach § 80 Absatz 3 bis 7 GModG ausgenommen. Eine pauschale Ausnahme für Abrissobjekte ergibt sich daraus nicht.
Wichtig ist die Bezugsgröße: Die Flächengrenze bezieht sich auf das Gebäude, nicht auf die einzelne Wohnung. Am 10. September 2026 gilt ein Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche als kleines Gebäude. Ab 1. Januar 2027 ändert Artikel 2 des verkündeten Gesetzes die Definition auf weniger als 50 Quadratmeter.
Als Baudenkmal gilt ein nach Landesrecht geschütztes Gebäude oder eine entsprechend geschützte Gebäudemehrheit. Ein hohes Gebäudealter allein begründet diese Ausnahme nicht. Die vollständige Übersicht finden Sie in meinem Artikel Energieausweis-Pflicht: Ausnahmen.
Was gilt bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbe?
Beim Mehrfamilienhaus wird der Energieausweis grundsätzlich für das Gebäude und nicht für jede Wohnung ausgestellt. Er kostet bei mir 399 Euro Festpreis und kann während seiner Gültigkeit für weitere ausweispflichtige Vermietungen im Haus verwendet werden.
Das macht den Ausweis für MFH-Eigentümer zur günstigsten Pflichterfüllung überhaupt: Auf zehn Jahre und acht Wohnungen gerechnet sind das unter 5 Euro pro Wohnung und Jahr.
Nach der am 10. September 2026 geltenden Fassung bestehen Ausstellungs- und Aushangpflichten für Gebäude, in denen sich mehr als 250 Quadratmeter Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr aufgrund behördlicher Nutzung befinden. Bei mehr als 500 Quadratmetern Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr ohne behördliche Nutzung besteht eine Aushangpflicht, sobald für das Gebäude ein Energieausweis vorliegt. Für Baudenkmäler gelten diese Pflichten nach § 79 Absatz 4 GModG nicht.
Bei einer ausweispflichtigen Vermietung von Gewerbeimmobilien gelten die Vorlage- und Übergabepflichten ebenfalls. Hier wird ein Energieausweis für Nichtwohngebäude erstellt. Bei gemischt genutzten Gebäuden können Gebäudeteile nach § 106 GModG getrennt zu behandeln sein.
Wie gehen Sie als Vermieter am besten vor?
Aus praktischen Gründen können Sie den Energieausweis vor der Anzeigenschaltung beschaffen. Eine gesetzliche Voraussetzung für die Veröffentlichung der Anzeige ist das jedoch nicht: Die Angaben nach § 87 GModG sind in kommerziellen Medien erforderlich, wenn bei Aufgabe der Anzeige bereits ein Energieausweis vorliegt.
Aus meiner täglichen Arbeit mit Vermietern und Hausverwaltungen drei Tipps:
Tipp 1: Die Kennwerte gehören in Ihre Vermarktungsplanung. Wer den Ausweis erst bestellt, wenn das Portal die Pflichtfelder rot markiert, verliert Zeit in der besten Vermarktungsphase. Bei mir dauert es vom Auftrag bis zum fertigen Ausweis 24 Stunden, die Daten nehme ich telefonisch mit Ihnen auf.
Tipp 2: Prüfen Sie das Ausstellungsdatum Ihres alten Ausweises. Zehn Jahre vergehen schneller als gedacht. Viele Ausweise aus der großen Welle von 2015 bis 2017 sind inzwischen abgelaufen. Ein abgelaufener Ausweis zählt rechtlich wie kein Ausweis.
Tipp 3: Wählen Sie den Ausweistyp bewusst. Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis sind bei den meisten Bestandsgebäuden beide zulässig, können aber sehr unterschiedliche Klassen ergeben. Welcher Ihr Gebäude besser dastehen lässt, kläre ich vor der Erstellung. Die Unterschiede erkläre ich hier: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: was ist besser?
Häufige Fragen zur Energieausweis-Pflicht bei Vermietung
Ist der Energieausweis bei jeder Vermietung Pflicht?
Nein, nicht ausnahmslos. Bei einer ausweispflichtigen Neuvermietung gelten die Vorlage- und Übergabepflichten nach § 80 GModG. Für kleine Gebäude und Baudenkmäler bestehen gesetzliche Ausnahmen. In kommerziellen Immobilienanzeigen sind Angaben nach § 87 GModG erforderlich, wenn bei Aufgabe der Anzeige bereits ein Energieausweis vorliegt.
Was kostet ein Energieausweis für die Vermietung?
Bei mir zum Festpreis: 299 Euro für ein Einfamilienhaus, 399 Euro für ein Mehrfamilienhaus, 899 Euro für Gewerbeimmobilien und Mischgebäude. Die Kosten sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar.
Was passiert, wenn ich ohne Energieausweis vermiete?
Ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro kommt als mögliche Sanktion in Betracht. Voraussetzung ist, dass eine einschlägige Vorlage-, Übergabe- oder Anzeigenpflicht vorsätzlich oder leichtfertig verletzt wird. Eine bloße Anzeige ohne bereits vorliegenden Energieausweis löst den Anzeigenverstoß nach § 108 Absatz 1 Nummer 21 GModG nicht aus.
Muss ich Bestandsmietern einen Energieausweis vorlegen?
Nein, in einem unverändert laufenden Mietverhältnis besteht nach der am 10. September 2026 geltenden Fassung keine allgemeine Vorlagepflicht. Ab 1. Januar 2027 erfasst § 80 GModG auch die Verlängerung eines Mietvertrags. Die Änderung betrifft nicht unterschiedslos alle Bestandsmieter.
Brauche ich für jede Wohnung im Mehrfamilienhaus einen eigenen Ausweis?
Nein. Ein Energieausweis wird grundsätzlich für das Gebäude und nicht für jede einzelne Wohneinheit ausgestellt. Während seiner Gültigkeit kann er für weitere ausweispflichtige Vermietungen im Gebäude verwendet werden.
Wie lange ist der Energieausweis gültig?
Ein Energieausweis wird grundsätzlich für zehn Jahre ausgestellt. Er kann seine Gültigkeit jedoch vorher verlieren, wenn nach § 80 Absatz 2 GModG ein neuer Energieausweis erforderlich wird.
Fazit: Erst der Ausweis, dann die Anzeige
Bei einer ausweispflichtigen Vermietung sollte zunächst geprüft werden, ob ein gültiger Energieausweis vorliegt. Energieangaben sind in einer kommerziellen Immobilienanzeige erforderlich, wenn dieser Ausweis bei Aufgabe der Anzeige bereits vorhanden ist und § 87 GModG anwendbar ist. Bestimmte vorsätzlich oder leichtfertig begangene Verstöße gegen Vorlage-, Übergabe- und einschlägige Anzeigenpflichten können mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Ab 1. Januar 2027 erfasst § 80 GModG auch die Verlängerung eines Mietvertrags.
Alle Grundlagen zu Energieausweisen für Wohngebäude finden Sie auf meiner Übersichtsseite. Wenn es konkret wird: Energieausweis bestellen, zum Festpreis, mit Best-Case-Optimierung, geliefert in 24 Stunden.
Häufige Fragen
Was passiert, wenn ich ohne Energieausweis vermiete?
Ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro kommt in Betracht, wenn Vorlage-, Übergabe- oder tatsächlich einschlägige Anzeigenpflichten vorsätzlich oder leichtfertig verletzt werden. Die Anzeigenpflicht nach § 87 GModG setzt ein kommerzielles Medium und einen bei Aufgabe der Anzeige bereits vorliegenden Energieausweis voraus. Der Höchstbetrag wird nicht automatisch festgesetzt.
Muss ich Bestandsmietern einen Energieausweis vorlegen?
Nein, in einem unverändert laufenden Mietverhältnis besteht nach der am 10. September 2026 geltenden Fassung keine allgemeine Vorlagepflicht. Ab 1. Januar 2027 erfasst § 80 GModG auch die Verlängerung eines Mietvertrags. Die Änderung betrifft damit nicht unterschiedslos alle Bestandsmieter.
