EPBD: Was die neue EU-Gebäuderichtlinie für Immobilienbesitzer in Bremen bedeutet

Die EU hat entschieden. Und Deutschland muss folgen.

Am 28. Mai 2024 ist die überarbeitete europäische Gebäuderichtlinie in Kraft getreten. Offizieller Name: Energy Performance of Buildings Directive, kurz EPBD. Richtlinie (EU) 2024/1275. Deutschland hat bis zum 29. Mai 2026, diese Vorgaben in nationales Recht umzusetzen.

Das klingt nach Brüssel. Nach Bürokratie. Nach etwas, das Sie nicht betrifft.

Falsch.

Als Experte für Energieausweise erlebe ich seit 2018, wie europäische Vorgaben den deutschen Immobilienmarkt verändern. Und diese Richtlinie ist anders. Sie greift tiefer als alles zuvor. In diesem Artikel erkläre ich Ihnen, was die EPBD enthält, warum Deutschland unter Druck steht — und was das konkret für Ihre Immobilie in Bremen, Bremerhaven oder dem Umland bedeutet.

Was ist die EPBD — und warum sollte es Sie interessieren?

Die EPBD ist das zentrale Klimaschutz-Instrument der EU für den Gebäudesektor. Gebäude verursachen rund 40 Prozent des gesamten Energieverbrauchs in der EU und etwa 36 Prozent der CO2-Emissionen. Die Richtlinie will das bis 2050 auf null bringen.

Das Ziel ist ein klimaneutraler Gebäudebestand. Nicht irgendwann. Bis 2050.

Dafür enthält die EPBD ein ganzes Bündel an Maßnahmen: neue Energieausweis-Standards, Mindestanforderungen an die schlechtesten Gebäude, eine Solarpflicht, den sogenannten Renovierungspass und die Pflicht, ab 2030 nur noch Nullemissionsgebäude zu bauen.

Entscheidend ist: Die EPBD ist eine EU-Richtlinie. Sie gilt nicht direkt. Jeder Mitgliedstaat muss sie in eigenes Recht umsetzen. Für Deutschland bedeutet das: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) reformiert. Die Eckpunkte dafür hat die Bundesregierung am 24. Februar 2026 vorgelegt.

Aber die EPBD ist der eigentliche Treiber. Ohne sie würde sich in Berlin wenig bewegen.

Für Sie als Eigentümer, Makler oder Verwalter in der Region Bremen ist das relevant, weil Bremen als kleinstes Bundesland mit eigenem Klimaschutzgesetz und einer laufenden kommunalen Wärmeplanung besonders ambitionierte Ziele verfolgt. Die EPBD und Bremens Klimapolitik verstärken sich gegenseitig.

Warum Deutschland unter Zeitdruck steht

Deutschland wird die EPBD-Frist am 29. Mai 2026 mit hoher Wahrscheinlichkeit verfehlen. Ein Vertragsverletzungsverfahren der EU-Kommission läuft bereits seit März 2025. Bei weiterer Verzögerung drohen Millionenstrafen.

Schauen wir auf die Fakten.

Die Umsetzungsfrist endet am 29. Mai 2026. Die Bundesregierung hat erst am 24. Februar 2026 die Eckpunkte für das neue Gesetz vorgestellt — drei Wochen später als geplant. Ein konkreter Gesetzentwurf liegt noch nicht vor. Von Eckpunkten bis zum Inkrafttreten eines Gesetzes vergehen in Deutschland typischerweise drei bis sechs Monate.

Das ist kein theoretisches Risiko. Deutschland hat historisch rund 70 Prozent aller EU-Umsetzungsfristen verfehlt. Und die EU-Kommission zeigt Zähne: Bereits am 27. März 2025 wurde ein Vertragsverletzungsverfahren gegen Deutschland eingeleitet — weil das Verbot der Förderung reiner Fossil-Heizkessel (Frist: 1. Januar 2025) nicht vollständig umgesetzt wurde.

Die Konsequenzen bei Nichterfüllung sind real. Pauschale Strafzahlungen im Millionenbereich und tägliche Zwangsgelder von 10.000 bis über einer Million Euro pro Tag. Deutschland zahlt bereits seit Jahren über 100 Millionen Euro jährlich an EU-Strafen — für verschiedene Verfahren.

Was heißt das für Sie? Die EPBD-Regeln kommen. Ob pünktlich oder mit Verzögerung — sie kommen. Die Frage ist nicht ob, sondern wann genau.

Die sieben Kernelemente der EPBD

Die Richtlinie enthält sieben zentrale Bausteine, die den Gebäudesektor grundlegend umgestalten sollen. Nicht alle betreffen Sie sofort. Aber alle betreffen Sie irgendwann.

1. Nullemissionsgebäude für Neubauten

Ab dem 1. Januar 2028 müssen alle neuen öffentlichen Gebäude den Nullemissionsstandard erreichen. Ab dem 1. Januar 2030 gilt das für sämtliche Neubauten — auch private Wohngebäude.

Nullemissionsgebäude bedeutet: Kein CO2-Ausstoß aus fossilen Brennstoffen am Standort. Der Energiebedarf muss mindestens 10 Prozent unter dem bisherigen Niedrigstenergiegebäude-Standard liegen. Und die verbleibende Energie muss soweit wie möglich aus erneuerbaren Quellen kommen — idealerweise direkt am Gebäude erzeugt.

Für Bremen klingt das ambitioniert. Ist es aber weniger, als man denkt. Laut Bundesregierung erfüllen bereits 96 Prozent der 2025 genehmigten Wohnungsneubauten diesen Standard. Die Baupraxis ist der Gesetzgebung hier voraus.

2. MEPS — Mindeststandards für die schlechtesten Gebäude

MEPS steht für Minimum Energy Performance Standards. Das ist der Punkt, an dem es für Bestandsgebäude konkret wird.

Die EPBD schreibt vor:

• Bis 2030: Die energetisch schlechtesten 16 Prozent aller Nichtwohngebäude müssen saniert werden.
• Bis 2033: Die schlechtesten 26 Prozent müssen saniert werden.

Das betrifft Büros, Einzelhandelsflächen, Lagerhallen, Werkstätten. In Bremerhaven mit seinen zahlreichen Hafen- und Industriegebäuden ist das besonders relevant.

Für Wohngebäude sieht es anders aus. Hier gibt die EPBD nationale Ziele vor, keine individuellen Sanierungspflichten:

• Bis 2030: 16 Prozent weniger Primärenergieverbrauch im Durchschnitt aller Wohngebäude.
• Bis 2035: 20 bis 22 Prozent weniger.

Deutschland nutzt diese Flexibilität bewusst. Die Bundesregierung plant einen Quartiersansatz statt gebäudespezifischer Pflichten. Das heißt: Kein Eigentümer wird gezwungen, sein einzelnes Haus auf einen bestimmten Standard zu bringen. Aber die Sanierungsrate muss insgesamt deutlich steigen.

3. Der neue Energieausweis mit A-G-Skala

Die EPBD schreibt EU-weit eine einheitliche Energieeffizienzskala von A bis G vor. Klasse A steht für Nullemissionsgebäude. Klasse G markiert die schlechtesten 15 Prozent des nationalen Bestands. Details zur neuen Skala und den konkreten Schwellenwerten finden Sie in meinem Artikel zur Energieausweis-Reform 2026.

Darüber hinaus wird der Energieausweis inhaltlich erweitert: CO2-Emissionen werden prominent ausgewiesen, kostenoptimierte Sanierungsempfehlungen mit geschätzten Einsparungen werden Pflicht, und ein QR-Code ermöglicht den Zugriff auf eine nationale Gebäudedatenbank.

4. Erweiterte Vorlagepflichten

Die EPBD erweitert die Anlässe, bei denen ein Energieausweis vorgelegt werden muss. Neben Verkauf und Neuvermietung wird künftig auch die Mietvertragsverlängerung zum Pflichtanlass. Ebenso Renovierungen, die mehr als 25 Prozent der Gebäudehülle betreffen.

Für Hausverwaltungen in Bremen mit großen Mietbeständen bedeutet das: Auch für Objekte, die seit Jahren vermietet sind, brauchen Sie einen aktuellen Ausweis. Das ist ein grundlegender Wandel.

5. Der Renovierungspass

Der Renovierungspass ist ein neues Planungsinstrument, das die EPBD einführt. Er basiert auf einer Vor-Ort-Besichtigung, dokumentiert die aktuelle Energieeffizienz und zeigt einen konkreten Sanierungspfad zum Nullemissionsgebäude auf.

Das Gute: Deutschland kann den bestehenden individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) als Basis verwenden. Der iSFP, den es bereits gibt und der mit 50 Prozent BAFA-Förderung bezuschusst wird, erfüllt viele der EPBD-Anforderungen. Er muss lediglich um einige EU-konforme Elemente ergänzt werden.

Der Renovierungspass bleibt zunächst freiwillig. Aber: Er kann die Modernisierungsempfehlungen im Energieausweis ersetzen. Und wer einen solchen Pass vorweisen kann, signalisiert dem Markt: Dieses Gebäude hat einen Plan.

6. Die Solarpflicht

Die EPBD bringt eine gestufte Solarpflicht:

Bremen hat hier bereits vorgesorgt. Das Bremische Solargesetz (BremSolarG), beschlossen im Mai 2024, schreibt für bestimmte Neubauten und bei wesentlichen Dachsanierungen die Installation von Solaranlagen vor. Die EPBD bestätigt und erweitert diesen Bremer Ansatz.

7. Lebenszyklus-Betrachtung

Ab 2028 müssen Neubauten über 1.000 m², ab 2030 alle Neubauten, ihre Treibhausgasemissionen über den gesamten Lebenszyklus ausweisen — von der Herstellung der Baumaterialien bis zum Abriss. Das betrifft den Bestand vorerst nicht, zeigt aber die Richtung.

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Was bedeutet die EPBD konkret für Bremen und Umgebung?

Bremen ist als kleinstes Bundesland mit eigenem Klimaschutzgesetz, einer laufenden kommunalen Wärmeplanung und einem ambitionierten Solargesetz in einer besonderen Lage. Die EPBD-Vorgaben treffen auf eine Stadt, die klimapolitisch bereits vorgearbeitet hat — aber deren Gebäudebestand vielfach nicht mithalten kann.

Der Bremer Gebäudebestand

Ein großer Teil der Bremer Wohngebäude stammt aus den Nachkriegsjahrzehnten. Die Baujahre 1950 bis 1975 dominieren ganze Stadtteile: Tenever, Huchting, Osterholz, Neue Vahr. Diese Gebäude haben typischerweise ungedämmte Fassaden, einfachverglaste oder alte Doppelglasfenster und ineffiziente Heizsysteme.

Nach der neuen A-G-Skala werden viele dieser Gebäude in den Klassen F oder G landen. Das sind die “Worst Performing Buildings” der EPBD. Konkret betrifft das geschätzt 15 bis 25 Prozent des Bremer Wohngebäudebestands.

Für Eigentümer in diesen Stadtteilen ist das relevant: Der Energieausweis wird zum sichtbaren Preisschild. Studien des IfW Kiel und von ImmoScout24 zeigen, dass Gebäude der Klassen F und G bereits 10 bis 20 Prozent weniger am Markt erzielen als vergleichbare Objekte mit besserem Energiewert.

Kommunale Wärmeplanung in Bremen

Bremen hat seinen Entwurf für den kommunalen Wärmeplan bereits vorgelegt. Die SWB baut das Fernwärmenetz aus. In Gebieten, die für Fernwärme vorgesehen sind, wird der Anschluss in den kommenden Jahren wirtschaftlich attraktiv — auch weil die EPBD den Vorrang erneuerbarer Energien und effizienter Wärmeversorgung festschreibt.

Für das Bremer Umland — Achim, Delmenhorst, Ritterhude, Osterholz-Scharmbeck — gibt es eigene Zeitpläne. Kommunen unter 100.000 Einwohnern haben für ihre Wärmeplanung noch bis Mitte 2028 Zeit. Die EPBD-Anforderungen gelten aber unabhängig davon.

Bremerhaven: Besondere Herausforderung

Bremerhaven steht vor einer doppelten Aufgabe. Die Hafengebäude und Industrieimmobilien fallen unter die MEPS für Nichtwohngebäude — die schlechtesten 16 Prozent müssen bis 2030 saniert werden. Gleichzeitig ist der Wohngebäudebestand vielfach überaltert. Das maritime Klima mit höherer Feuchtigkeit und Windbelastung macht energetische Sanierungen technisch anspruchsvoller und teurer.

Die Stadt vergibt bereits einen Sanierungspreis an Privatpersonen, um Vorbilder zu schaffen. Aber der Weg ist weit.

Immobilienpreise in der Region

Was bedeutet die EPBD für die Immobilienpreise rund um Bremen? Die Zahlen sind eindeutig:

Gebäude mit schlechter Energiebilanz erhalten einen “Brown Discount” — einen Preisabschlag, der die erwarteten Sanierungskosten oft übersteigt. Umgekehrt erzielen energieeffiziente Gebäude einen “Green Premium” von 15 bis 20 Prozent. Die EPBD verstärkt diese Schere.

Durch unsere Best-Case-Optimierung erreichen Sie den bestmöglichen Energieeffizienzwert für Ihre Immobilie. Das kann bei der neuen Klasseneinteilung den entscheidenden Unterschied machen — ob Ihr Gebäude als E oder als D eingestuft wird, wirkt sich direkt auf den Marktwert aus.

Der Fristen-Fahrplan: Was kommt wann?

Die EPBD entfaltet ihre Wirkung nicht auf einen Schlag, sondern in Stufen über die nächsten 24 Jahre. Dieser Fahrplan zeigt, welche Fristen für welche Gebäude gelten.

Kurzfristig (2026-2027)

Mittelfristig (2028-2030)

Langfristig (2033-2050)

EPBD, GEG, GMG — was gilt eigentlich?

Die Abkürzungen sorgen für Verwirrung. Hier die Kurzfassung: Die EPBD ist die EU-Vorgabe. Das GEG ist das bestehende deutsche Gesetz. Das GMG ist das neue deutsche Gesetz, das die EPBD umsetzt und das GEG ablöst.

Die Zusammenhänge sind einfach, wenn man sie einmal verstanden hat.

Die EU erlässt eine Richtlinie (EPBD). Deutschland muss diese in ein nationales Gesetz überführen. Bisher war das das GEG. Künftig wird es das GMG sein.

Der Name ändert sich. Die Systematik bleibt gleich.

Was viele nicht wissen: Das aktuelle GEG wird nicht “abgeschafft”, wie manche Schlagzeilen suggerieren. Es wird reformiert und umbenannt. Die Energieausweis-Pflichten bleiben nicht nur bestehen — sie werden sogar erweitert. Was wegfällt, ist die umstrittene 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Pflicht für neue Heizungen. Stattdessen kommt die sogenannte Bio-Treppe: Ab 2029 müssen neue Gas- und Ölheizungen einen steigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe nutzen.

Die EPBD ist das Fundament. Das GMG ist das deutsche Haus, das darauf gebaut wird.

Was Bremer Eigentümer jetzt tun sollten

Abwarten ist keine Strategie. Die EPBD-Regeln kommen — ob pünktlich oder mit Verzögerung. Wer jetzt handelt, sichert den Wert seiner Immobilie und nutzt die aktuelle Förderlandschaft.

Hier sind die fünf wichtigsten Schritte:

1. Energieausweis-Status prüfen. Ist Ihr aktueller Ausweis älter als zehn Jahre? Basiert er noch auf der alten A+ bis H-Skala? Dann ist jetzt der richtige Zeitpunkt für einen neuen. Ein Einfamilienhaus kostet bei uns 299 Euro als Festpreis, ein Mehrfamilienhaus 399 Euro — beides mit Best-Case-Optimierung.

2. Energieeffizienzklasse einschätzen. Wo wird Ihr Gebäude auf der neuen A-G-Skala landen? Ein unsaniertes Nachkriegsgebäude in Bremen-Huchting oder Bremerhaven-Lehe wird wahrscheinlich Klasse F oder G erreichen. Ein gedämmtes Reihenhaus der 90er Jahre eher D oder E. Diese Einschätzung ist die Grundlage für alle weiteren Entscheidungen.

3. Sanierungsfahrplan erstellen lassen. Der EU-Renovierungspass baut auf dem deutschen iSFP auf. Wer jetzt einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellen lässt, hat zwei Vorteile: 50 Prozent BAFA-Förderung für die Erstellung und 5 Prozent Extra-Förderung bei jeder einzelnen Sanierungsmaßnahme über die BEG. Das zahlt sich schnell aus.

4. Förderung sichern. Die aktuelle BEG-Förderung ist bis mindestens 2029 gesichert. Aber: Alle Förderanträge müssen vor Beginn der Arbeiten gestellt werden. Für Bremen gibt es zusätzlich den ERP-Bremer Förderkredit der BAB (Bremer Aufbau-Bank) und ergänzende Programme der Klimaschutz- und Energieagentur Niedersachsen für das Umland.

5. Wärmeplanung beachten. Prüfen Sie, ob Ihr Gebiet in Bremen für Fernwärme vorgesehen ist. Die SWB baut das Netz aus. Wer in einem Fernwärmegebiet liegt und eine neue Heizung plant, sollte den Anschluss zumindest prüfen. Die wesernetz-Website zeigt die aktuelle Verfügbarkeit.

Häufig gestellte Fragen

Was ist die EPBD und wann tritt sie in Kraft?

Die EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) ist die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie, offiziell Richtlinie (EU) 2024/1275. Sie ist seit dem 28. Mai 2024 in Kraft. Deutschland muss sie bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht umsetzen — wird diese Frist aber voraussichtlich verfehlen. Die konkreten Regelungen werden über das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) umgesetzt, das voraussichtlich im Sommer oder Herbst 2026 in Kraft tritt.

Muss ich mein Wohngebäude in Bremen wegen der EPBD sanieren?

Nein, die EPBD schreibt keine individuellen Sanierungspflichten für Wohngebäude vor. Stattdessen gibt sie nationale Reduktionsziele für den durchschnittlichen Energieverbrauch aller Wohngebäude vor. Deutschland setzt auf Anreize statt Zwang und nutzt einen Quartiersansatz. Allerdings: Für Nichtwohngebäude gelten verbindliche Mindeststandards (MEPS), und der Marktdruck auf energetisch schlechte Gebäude steigt unabhängig von gesetzlichen Pflichten.

Was passiert, wenn Deutschland die EPBD-Frist nicht einhält?

Die EU-Kommission hat bereits im März 2025 ein Vertragsverletzungsverfahren gegen Deutschland eingeleitet. Bei weiterer Verzögerung drohen Strafzahlungen: Pauschale Beträge im einstelligen Millionenbereich plus tägliche Zwangsgelder. Das ändert aber nichts daran, dass die EPBD-Regeln kommen — nur eben später als geplant.

Gilt die EPBD-Solarpflicht auch für bestehende Gebäude in Bremen?

Die EPBD-Solarpflicht gilt primär für Neubauten und größere Sanierungen. Bremen hat mit dem Bremischen Solargesetz (BremSolarG) bereits eigene Regeln erlassen, die teilweise über die EPBD hinausgehen. Für Bestandsgebäude greift die Solarpflicht nur bei wesentlichen Dachsanierungen. Eigentümer sollten prüfen, ob ihr Vorhaben unter die Bremer oder die EU-Regelung fällt — oder unter beide.

Wie hängen EPBD, Renovierungspass und iSFP zusammen?

Die EPBD fordert einen “Renovierungspass” als Planungsinstrument für schrittweise Sanierungen. Deutschland kann den bestehenden individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) als Grundlage verwenden, da er viele EPBD-Anforderungen bereits erfüllt. Wer jetzt einen iSFP erstellen lässt, ist also doppelt gut aufgestellt: für die aktuelle Förderung (5 Prozent Extra-Bonus) und für die kommende EU-Anforderung.

Fazit

Die EPBD ist kein abstraktes EU-Papier. Sie ist der Rahmen, der die Zukunft des deutschen Gebäudesektors bestimmt — von neuen Energieausweis-Standards über Mindestanforderungen für die schlechtesten Gebäude bis hin zur Solarpflicht und dem Nullemissionsstandard für Neubauten. Für Immobilienbesitzer in Bremen, Bremerhaven und dem Umland bedeutet das: Der Energiezustand Ihrer Immobilie wird zum entscheidenden Wertfaktor. Wer jetzt handelt, nutzt noch die aktuelle Förderlandschaft und positioniert seine Immobilie für die kommenden Jahrzehnte richtig.

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