GEG abgeschafft? Was wirklich mit dem Gebäudeenergiegesetz passiert — und warum Ihr Energieausweis jetzt wichtiger wird

“Das GEG ist doch abgeschafft worden — brauche ich den Energieausweis überhaupt noch?”

Diese Frage höre ich seit Wochen. Von Maklern in der Bremer Überseestadt. Von Hausverwaltungen in Bremerhaven. Von Eigentümern in Achim und Delmenhorst. Mehrmals täglich, in unterschiedlichen Variationen, aber immer mit der gleichen Grundannahme: Das Gebäudeenergiegesetz sei Geschichte und damit auch die Pflicht zum Energieausweis.

Die kurze Antwort: Nein, das GEG ist nicht abgeschafft. Und ja, Sie brauchen den Energieausweis. Mehr denn je.

Die längere Antwort ist der Grund für diesen Artikel. Denn was in den Medien und sozialen Netzwerken als “Abschaffung des Heizungsgesetzes” gefeiert wird, ist in Wahrheit etwas völlig anderes. Und wer sich darauf verlässt, dass das Thema Energieausweis erledigt ist, riskiert Bußgelder von bis zu 10.000 Euro — und einen schleichenden Wertverlust seiner Immobilie.

Was passiert wirklich mit dem GEG?

Das Gebäudeenergiegesetz wird nicht abgeschafft. Es wird umgebaut — zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG). Am 24. Februar 2026 hat die Bundesregierung die Eckpunkte vorgelegt.

Der Unterschied ist entscheidend. Und er wird systematisch verwischt.

“Abgeschafft” klingt nach: Alles weg, keine Regeln mehr, freie Fahrt. Das ist falsch. Was wirklich passiert: Die umstrittene 65-Prozent-Regel für neue Heizungen fällt weg. Die Paragraphen 71 bis 71p und § 72 des GEG werden gestrichen. Das war der Teil, der als “Heizungsgesetz” für Schlagzeilen gesorgt hat.

Alles andere bleibt. Und wird sogar verschärft.

Das GEG hat über 100 Paragraphen. Die 65-Prozent-Regel betrifft davon rund ein Dutzend. Alle anderen Regelungen — Energieausweis-Pflichten, Gebäudestandards, Dämmvorschriften, Berechnungsmethoden — bleiben bestehen und wandern 1:1 ins neue GMG.

Zusätzlich muss Deutschland die EU-Gebäuderichtlinie EPBD (Richtlinie 2024/1275) bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht umsetzen. Das bedeutet: neue Pflichten, neue Standards, neue Anforderungen an Energieausweise für Wohngebäude. Details zur EPBD finden Sie in meinem Artikel zur EU-Gebäuderichtlinie.

Woher kommt das Narrativ “GEG abgeschafft”?

Aus dem Koalitionsvertrag. Die CDU/CSU-SPD-Regierung hat im April 2025 versprochen, das “Heizungsgesetz abzuschaffen”. Gemeint war aber nur die 65-Prozent-Regel — nicht das gesamte Gebäudeenergiegesetz.

Das ist politisches Framing. Wirksam, aber gefährlich irreführend.

Die Rhetorik hat zwei Quellen:

Der Koalitionsvertrag spricht von der “Abschaffung des Heizungsgesetzes”. Gemeint sind die Heizungsvorschriften aus der GEG-Novelle 2024. Die Formulierung bedient den Frust der Wähler, die sich von Robert Habecks Heizungspolitik gegängelt fühlten. Aber sie sagt nichts über Energieausweise, Dämmstandards oder Gebäudeeffizienz.

Die politischen Ränder verstärken das Narrativ. Auf X (Twitter) gibt es über 1.000 Beiträge mit dem Schlagwort “Heizungsgesetz abgeschafft” — hauptsächlich aus dem Umfeld, das eine komplette Deregulierung fordert. Energieexperten widersprechen, aber ihre Stimmen gehen im Lärm unter.

In meiner täglichen Arbeit seit 2018 sehe ich die Konsequenzen dieser Desinformation. Ein Bremer Makler stornierte letzte Woche drei Energieausweis-Aufträge mit den Worten: “Das braucht doch niemand mehr.” Ein Verwalter in Bremerhaven ließ laufende Verlängerungsverfahren ruhen. Eigentümer in Ritterhude und Osterholz-Scharmbeck verschieben die Erneuerung abgelaufener Ausweise “bis sich die Lage klärt”.

All das basiert auf einem Missverständnis. Und es wird teuer.

Fakt ist: Wer heute ohne gültigen Energieausweis verkauft oder vermietet, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro (§ 108 GEG). Daran ändert das GMG nichts. Im Gegenteil — durch die erweiterten Pflichtanlässe steigt das Risiko.

Was genau fällt weg — und was bedeutet die Bio-Treppe?

Nur eines fällt weg: Die Pflicht, dass neue Heizungen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen. Stattdessen kommt die sogenannte “Bio-Treppe” — ein stufenweises System für klimaneutrale Brennstoffe.

Die Eckpunkte der Bio-Treppe im Überblick:

Bestehende Heizungen müssen nicht getauscht werden. Wer heute eine neue Gasheizung einbaut, darf das. Erst ab 2029 gelten die Beimischungspflichten — und auch die betreffen primär die Brennstofflieferanten, nicht den einzelnen Hausbesitzer.

Das ist die Lockerung, die als “Abschaffung” verkauft wird. Es ist Technologieoffenheit statt Technologieverbot. Für Heizungsbesitzer eine Erleichterung.

Für den Energieausweis: völlig irrelevant.

Denn der Energieausweis dokumentiert den energetischen Zustand Ihres Gebäudes — Dämmung, Fenster, Gebäudehülle, Heizungseffizienz. Der ändert sich durch die Bio-Treppe nicht um ein einziges kWh/m²a. Ob Ihr Haus schlecht gedämmt ist, steht im Ausweis — egal welcher Brennstoff durch die Leitung fließt.

Was bleibt — und was verschärft wird

Alle Energieausweis-Pflichten bleiben bestehen. Durch die EU-Richtlinie EPBD kommen sogar neue Pflichtanlässe hinzu. Das ist der Teil, den die meisten übersehen.

Hier die Fakten im Überblick:

Verkauf und Neuvermietung — Energieausweis bleibt Pflicht. Wie bisher. Vorlage spätestens bei der ersten Besichtigung, nicht erst beim Notar.

Mietvertragsverlängerung — NEU ab Mai 2026. Bisher brauchten Sie den Energieausweis nur bei neuen Mietverträgen. Künftig auch bei Verlängerung bestehender Verträge. Für Bremen bedeutet das: Tausende von Mietverhältnissen in Mehrfamilienhäusern — von der Neustadt bis Huchting, von Vegesack bis zur Vahr — brauchen plötzlich einen aktuellen Ausweis.

Größere Renovierungen — NEU. Wenn Sie mehr als 25 Prozent der Gebäudehülle sanieren (Fassade, Dach, Fenster), wird ein neuer Energieausweis fällig. Die Details zur Sanierungspflicht nach dem Hauskauf gelten weiterhin.

Neue Effizienzklassen A bis G — Die bisherige Skala von A+ bis H wird durch eine EU-weit harmonisierte Skala ersetzt. Klasse A ist künftig Nullemissionsgebäuden vorbehalten. Klasse G markiert die schlechtesten 15 Prozent des Bestands. Viele Gebäude werden dabei auf dem Papier schlechter eingestuft als bisher — bei gleichem tatsächlichen Energieverbrauch. Was das im Detail bedeutet, erkläre ich in meinem Artikel zur Energieausweis-Reform 2026.

Erweiterte Pflichtangaben — Neue Energieausweise zeigen künftig CO₂-Emissionswerte und den Verweis auf einen vorliegenden Sanierungsfahrplan.

Die Pflichten werden also nicht weniger. Sie werden deutlich mehr.

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Was die EU-Frist am 29. Mai 2026 bedeutet

Deutschland muss die EU-Gebäuderichtlinie EPBD bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht umsetzen. Stand heute ist klar: Diese Frist wird verfehlt.

Am 24. Februar 2026 wurden erst die Eckpunkte vorgelegt — kein Gesetzentwurf, keine Kabinettsbefassung, keine parlamentarische Beratung. Der typische Gesetzgebungsprozess dauert drei bis sechs Monate. Bis Ende Mai ist das nicht zu schaffen.

Die EU-Kommission hat bereits am 27. März 2025 ein Vertragsverletzungsverfahren gegen Deutschland eingeleitet. Der Grund: Artikel 17 der EPBD (Verbot der Förderung reiner Fossil-Heizkessel) wurde nicht fristgerecht umgesetzt. Weitere Verfahren werden folgen.

Was bedeutet das für Sie als Eigentümer? Kurzfristig: nichts. Die neuen Regeln gelten erst, wenn das GMG in Kraft tritt. Aber: Die Richtung ist unumkehrbar. Die EU hat 26 von 27 Mitgliedstaaten Mahnschreiben geschickt. Die Umsetzung kommt — die Frage ist nur, ob im Sommer oder im Herbst 2026.

Wer jetzt abwartet, verliert wertvolle Monate. Wer jetzt handelt, ist vorbereitet.

Die fünf häufigsten Irrtümer zum “abgeschafften GEG”

Die Desinformation hat konkrete Folgen. Hier die fünf gefährlichsten Irrtümer, die ich in meiner Praxis in Bremen und Umgebung regelmäßig höre:

Irrtum 1: “Ich brauche keinen Energieausweis mehr”

Falsch. Die Energieausweis-Pflicht besteht unverändert fort. Bei Verkauf, Vermietung und künftig auch bei Mietvertragsverlängerung. Bußgeld bei Verstoß: bis zu 10.000 Euro pro Einzelfall (§ 108 GEG).

Irrtum 2: “Mein alter Energieausweis reicht aus”

Teilweise richtig, aber riskant. Ein gültiger Energieausweis bleibt zehn Jahre lang nutzbar (§ 80 Abs. 1 GEG). Aber: Sobald die neue A-G-Skala gilt, verlieren Ausweise mit der alten A+-bis-H-Skala an Marktakzeptanz. Käufer und Mieter werden Ausweise vergleichen — und der alte sieht veraltet aus.

Irrtum 3: “Energieausweise werden erst ab 2030 strenger kontrolliert”

Falsch. Die erweiterten Pflichtanlässe (Mietvertragsverlängerung, Renovierung) treten mit dem GMG in Kraft — voraussichtlich Sommer/Herbst 2026. Die Kontrolle liegt bei den Bauordnungsämtern. In Bremen ist die Gewerbeaufsicht zuständig.

Irrtum 4: “Die Bio-Treppe ersetzt den Energieausweis”

Völlig falsch. Die Bio-Treppe regelt den Brennstoff-Mix für Heizungen. Der Energieausweis dokumentiert den Gebäudezustand. Das sind zwei verschiedene Dinge. Sie brauchen beides — den richtigen Brennstoff UND das richtige Dokument.

Irrtum 5: “Bremen ist noch nicht betroffen”

Falsch. Die EPBD ist eine EU-Richtlinie, die bundesweit gilt. Bremen hat mit dem Bremischen Klimaschutz- und Energiegesetz sogar eigene, zusätzliche Klimaziele. Die kommunale Wärmeplanung läuft, die swb baut Fernwärmenetze aus. Bremen ist nicht hinten dran — Bremen wird von der Reform besonders betroffen sein.

Was bedeutet das konkret für Bremen und Umgebung?

In Bremen, Bremerhaven und dem Umland gibt es überdurchschnittlich viele unsanierte Nachkriegsgebäude. Die neue Einstufung trifft diese Bestände besonders hart — und betrifft genau die Gebäudetypen, die unsere Region prägen.

Ich kenne die Bausubstanz. Seit 2018 erstelle ich Energieausweise in der Region und sehe die Realität in jedem Keller, auf jedem Dachboden, an jeder Fassade.

Bremen-Nord und Vegesack: Reihenhäuser und Doppelhaushälften aus den 1950er- und 1960er-Jahren. Dünne Wände, einschalige Konstruktion, oft noch mit den originalen Holzfenstern. Diese Gebäude liegen typischerweise bei 180 bis 250 kWh/m²a — Klasse F oder G nach neuer Skala.

Bremerhaven-Lehe und Geestemünde: Gründerzeitmietshäuser und Nachkriegsblockbebauung. Hohe Decken, ungedämmte Fassaden, Nachtspeicherheizungen. Die Energiekennwerte sind oft dramatisch schlecht. Für Verwalter mit größeren Beständen wird die neue Mietvertragsverlängerungs-Pflicht zum organisatorischen Kraftakt.

Achim, Ritterhude, Osterholz-Scharmbeck: Einfamilienhäuser der 1970er-Jahre, oft Bungalows mit großer Grundfläche und schlechtem Flächenverhältnis. Viele mit Ölheizung und minimal gedämmten Kellerdecken. Diese Häuser landen nach neuer Skala häufig in Klasse E oder F.

Delmenhorst: Mischung aus Arbeitersiedlungen und Nachkriegs-Reihenhäusern. Viele Objekte im unteren Preissegment, bei denen die Energieeffizienzklasse künftig über verkäuflich oder unverkäuflich entscheiden wird.

Schwachhausen, Findorff, Neustadt: Die besseren Bremer Lagen mit sanierten Altbauten schneiden besser ab — aber auch hier gibt es Überraschungen. Ein Altbremer Haus mit neuer Heizung aber ungedämmter Fassade kann trotzdem in Klasse E oder F fallen.

Was alle diese Standorte gemeinsam haben: Die neue A-G-Skala wird sichtbar machen, was bisher im Kleingedruckten verschwand. Und der Immobilienmarkt reagiert bereits. Studien zeigen Preisunterschiede von bis zu 650 Euro pro Quadratmeter zwischen Klasse A und Klasse G. Bei einem Bremer Reihenhaus mit 120 Quadratmetern sind das 78.000 Euro.

Mein Praxis-Tipp: Was Sie jetzt tun sollten

Nicht abwarten. Die Reform kommt, unabhängig davon, ob Deutschland die EU-Frist am 29. Mai einhält oder nicht.

Fünf Schritte für Eigentümer in Bremen und Umgebung:

1. Gültigkeit Ihres Energieausweises prüfen. Wurde er vor mehr als zehn Jahren ausgestellt? Dann ist er abgelaufen (§ 80 Abs. 1 GEG). Aber auch jüngere Ausweise mit der alten A+-bis-H-Skala verlieren an Marktakzeptanz, sobald die neuen Klassen eingeführt werden.

2. Neuen Ausweis nach aktuellem Standard erstellen lassen. Ein Einfamilienhaus kostet bei mir 299 Euro zum Festpreis, ein Mehrfamilienhaus 399 Euro. Durch unsere Best-Case-Optimierung sorge ich dafür, dass Ihr Gebäude den bestmöglichen Energieeffizienzwert erreicht. Bei der neuen Klasseneinteilung kann das den Unterschied zwischen Klasse E und Klasse D bedeuten — und damit Tausende Euro beim Immobilienwert.

3. Vermieter: Mietvertragsverlängerungen im Blick behalten. Ab Inkrafttreten des GMG brauchen Sie bei jeder Vertragsverlängerung einen gültigen Ausweis. Bei einem Portfolio mit 20 oder 50 Wohnungen bedeutet das: Jetzt systematisch alle Ausweise prüfen, nicht erst wenn die erste Verlängerung ansteht.

4. Makler: Pflichtangaben in Anzeigen aktualisieren. Die neuen Effizienzklassen müssen in Immobilienanzeigen angegeben werden. Wer auf Immobilienportalen noch die alten Klassen angibt, handelt bald rechtswidrig.

5. Nicht auf Gerüchte reagieren — auf Fakten. Das GEG ist nicht abgeschafft. Der Energieausweis ist nicht überflüssig. Die Pflichten werden erweitert, nicht gestrichen. Handeln Sie auf Basis von Gesetzen, nicht von Schlagzeilen.

Häufig gestellte Fragen

Ist das GEG wirklich abgeschafft?

Nein. Das Gebäudeenergiegesetz wird zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) umgebaut. Die Energieausweis-Pflichten bleiben vollständig bestehen und werden sogar erweitert. Was wegfällt, ist ausschließlich die 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Pflicht für neue Heizungen (§§ 71–71p, § 72 GEG).

Brauche ich weiterhin einen Energieausweis bei Verkauf oder Vermietung?

Ja, ohne Ausnahme. Die Vorlagepflicht gilt bei der ersten Besichtigung, nicht erst beim Notar. Bei Nichtvorlage drohen Bußgelder bis zu 10.000 Euro (§ 108 GEG). Ab 2026 ist der Energieausweis sogar bei Mietvertragsverlängerungen Pflicht — eine völlig neue Anforderung, die insbesondere Hausverwaltungen mit großen Beständen in Bremen und Bremerhaven betrifft.

Was ist der Unterschied zwischen GEG und GMG?

Das GEG (Gebäudeenergiegesetz) trat am 1. November 2020 in Kraft und ersetzte die EnEV. Das GMG (Gebäudemodernisierungsgesetz) ist die geplante Nachfolgeregelung. Es übernimmt die meisten GEG-Vorschriften, streicht die 65-Prozent-Heizungsregel und setzt zusätzlich die EU-Gebäuderichtlinie EPBD um — inklusive neuer Effizienzklassen, erweiterter Pflichtanlässe und verschärfter Anforderungen.

Ab wann gelten die neuen Regeln?

Die EU-Frist für die EPBD-Umsetzung endet am 29. Mai 2026. Deutschland wird diese Frist voraussichtlich nicht einhalten — ein Vertragsverletzungsverfahren läuft bereits seit März 2025. Realistisch ist ein Inkrafttreten des GMG im Sommer oder Herbst 2026. Aber: Bestehende GEG-Pflichten (Energieausweis bei Verkauf/Vermietung) gelten bereits heute und durchgehend — es gibt keine “Lücke”.

Was bedeutet die neue A-G-Skala für mein Haus in Bremen?

Die bisherige Skala A+ bis H wird durch eine EU-einheitliche Skala A bis G ersetzt. Klasse A ist für Nullemissionsgebäude reserviert, Klasse G markiert die schlechtesten 15 Prozent des nationalen Gebäudebestands. Ein typisches Bremer Reihenhaus aus den 1960er-Jahren ohne Fassadendämmung landet voraussichtlich in Klasse F oder G. Die neue A-G-Skala erkläre ich in einem eigenen Artikel im Detail.

Fazit

Das GEG wird nicht abgeschafft — es wird reformiert. Die 65-Prozent-Heizungsregel fällt weg, aber die Energieausweis-Pflichten bleiben bestehen und werden durch die EU-Gebäuderichtlinie sogar deutlich erweitert. Neue Pflichtanlässe bei Mietvertragsverlängerungen, eine neue Effizienzskala und erweiterte Inhalte machen den Energieausweis zum zentralen Dokument am Immobilienmarkt.

Wer jetzt auf Basis von Schlagzeilen handelt und den Energieausweis ignoriert, riskiert Bußgelder und Wertverlust. Wer jetzt handelt, sichert den Wert seiner Immobilie — in Bremen, Bremerhaven und der gesamten Region.

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