Nein, das GEG ist nicht abgeschafft. Am 10. Juli 2026 haben Bundestag und Bundesrat das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen. Es streicht nur die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen. Alle Energieausweis-Pflichten bleiben bestehen, und wer ohne Ausweis verkauft oder vermietet, riskiert weiterhin bis zu 10.000 Euro Bußgeld.
“Das GEG ist doch abgeschafft, brauche ich den Energieausweis überhaupt noch?”
Diese Frage höre ich seit Monaten. Von Maklern in der Bremer Überseestadt, von Hausverwaltungen in Bremerhaven, von Eigentümern in Achim und Delmenhorst. Seit dem Beschluss vom 10. Juli hat sie noch einmal Konjunktur.
Die kurze Antwort: Sie brauchen den Energieausweis. Mehr denn je.
Die längere Antwort ist der Grund für diesen Artikel. Denn was in Schlagzeilen als “Abschaffung des Heizungsgesetzes” gefeiert wird, ist in Wahrheit eine Reform, die die Ausweispflichten nicht streicht, sondern erweitert.
Was ist am 10. Juli 2026 wirklich beschlossen worden?
Der Bundestag hat das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) mit 323 zu 271 Stimmen beschlossen, der Bundesrat hat es noch am selben Tag gebilligt. Das GModG reformiert das GEG: Die 65-Prozent-Heizungsregel fällt weg, die Energieausweis-Pflichten bleiben und bekommen neue Anlässe.
Der Unterschied zwischen “abgeschafft” und “reformiert” ist entscheidend. Und er wird systematisch verwischt.
“Abgeschafft” klingt nach: alles weg, keine Regeln mehr, freie Fahrt. Was wirklich passiert: Die umstrittene Pflicht, dass neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen müssen, wird gestrichen. Das war der Teil, der als “Heizungsgesetz” jahrelang für Schlagzeilen gesorgt hat.
Alles andere bleibt. Die Ausweispflichten, die Gebäudestandards, die Berechnungsmethoden. Vieles davon wird durch die EU-Gebäuderichtlinie EPBD sogar verschärft, die das GModG gleich mit umsetzt.
Was der Beschluss für Wohngebäude im Detail bedeutet, habe ich in meinem Artikel zum GModG-Beschluss aufgeschlüsselt. Hier geht es um die größere Frage: Was ist dran am Narrativ der Abschaffung?
Woher kommt das Narrativ “GEG abgeschafft”?
Aus dem Koalitionsvertrag. Die Regierung hat 2025 versprochen, das “Heizungsgesetz abzuschaffen”. Gemeint war die 65-Prozent-Regel, nicht das gesamte Gebäudeenergiegesetz mit seinen über 100 Paragraphen.
Das ist politisches Framing. Wirksam, aber gefährlich irreführend.
Die Formulierung bedient den Frust vieler Eigentümer mit der Heizungspolitik der Vorgängerregierung. Aber sie sagt nichts über Energieausweise, Dämmstandards oder Gebäudeeffizienz. Die 65-Prozent-Regel betraf rund ein Dutzend Paragraphen. Alle anderen Regelungen wandern in die neue Rechtslage weiter.
In meiner täglichen Arbeit seit 2018 sehe ich die Folgen dieser Verwirrung. Ein Bremer Makler stornierte Energieausweis-Aufträge mit den Worten: “Das braucht doch niemand mehr.” Eigentümer in Ritterhude und Osterholz-Scharmbeck verschieben die Erneuerung abgelaufener Ausweise, “bis sich die Lage klärt”.
Die Lage ist geklärt. Seit dem 10. Juli 2026 ist sie sogar Gesetz.
Fakt bleibt: Wer heute ohne gültigen Energieausweis verkauft oder vermietet, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro (§ 108 GEG). Daran ändert das GModG nichts. Durch die neuen Pflichtanlässe steigt das Risiko sogar.
Was fällt weg und was bedeutet die Bio-Treppe?
Gestrichen wird die Pflicht, dass neue Heizungen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen. Stattdessen kommt die Bio-Treppe: Neue fossile Heizungen brauchen ab 2029 einen wachsenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe.
Die Stufen der Bio-Treppe:
| Zeitpunkt | Anforderung |
|---|---|
| Sofort | Alle Heizungstypen erlaubt (Gas, Öl, Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse) |
| Ab 2029 | Mindestens 10 % klimaneutrale Brennstoffe |
| Ab 2035 | Mindestens 30 % |
| Ab 2040 | Mindestens 60 % |
| Ab 2045 | Vollständig klimaneutral |
Bestehende Heizungen müssen nicht getauscht werden. Wer heute eine neue Gasheizung einbaut, darf das. Die Beimischpflichten treffen ab 2029 in erster Linie die Brennstofflieferanten, nicht den einzelnen Hausbesitzer.
Das ist die Lockerung, die als “Abschaffung” verkauft wird. Technologieoffenheit statt Technologieverbot.
Für den Energieausweis ist das alles irrelevant. Der Ausweis dokumentiert den energetischen Zustand Ihres Gebäudes: Dämmung, Fenster, Gebäudehülle, Heizungseffizienz. Ob Ihr Haus schlecht gedämmt ist, steht im Ausweis, egal welcher Brennstoff durch die Leitung fließt.
Was bleibt und was wird beim Energieausweis neu?
Alle bestehenden Ausweispflichten bleiben. Ab dem Energieausweis-Teil des GModG (voraussichtlich Anfang 2027) kommen neue Anlässe und Inhalte hinzu. Die Effizienzskala für Wohngebäude bleibt dagegen unverändert bei A+ bis H.
Die Fakten im Überblick:
Verkauf und Neuvermietung: Energieausweis bleibt Pflicht, Vorlage spätestens bei der ersten Besichtigung (§ 80 Abs. 4 GEG), nicht erst beim Notar.
Mietvertragsverlängerung: Neu. Künftig löst auch die Verlängerung eines bestehenden Mietvertrags die Vorlagepflicht aus. Für Verwalter mit größeren Beständen in Bremen und Bremerhaven ist das die folgenreichste Änderung.
Freie Ausweiswahl für Wohngebäude: Neu. Die alte Bedarfsausweis-Pflicht für kleine Häuser mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 entfällt. Künftig dürfen Sie für jedes Wohngebäude frei zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen. Nichtwohngebäude brauchen künftig dagegen immer einen Bedarfsausweis.
Skala: Wohngebäude behalten A+ bis H. Die neue A-bis-G-Skala kommt nur für Nichtwohngebäude. Wer Ihnen erzählt, Ihr Einfamilienhaus bekomme jetzt eine EU-Klasse, verwechselt Wohn- mit Nichtwohngebäuden. Details in meinem Artikel zur Energieausweis-Reform 2026.
Neue Inhalte und neues Format: Ausweise werden digital und maschinenlesbar ausgestellt (Papier nur noch auf Verlangen) und enthalten zusätzliche Angaben wie den Anteil erneuerbarer Energien.
Neue Berechnungsgrundlage: Bedarfsausweise rechnen künftig nach DIN/TS 18599:2025-10 mit veränderten Primärenergiefaktoren (Strom sinkt von 1,8 auf 1,5, Biomasse steigt von 0,2 auf 0,7). Dasselbe Haus kann dadurch eine andere Klasse bekommen: mit Wärmepumpe eher besser, mit Holz- oder Pelletheizung eher schlechter.
| Was passiert | GEG (heute) | GModG (Ausweis-Teil, ca. Anfang 2027) |
|---|---|---|
| Energieausweis bei Verkauf | Pflicht | Pflicht |
| Energieausweis bei Neuvermietung | Pflicht | Pflicht |
| Energieausweis bei Mietvertragsverlängerung | Nicht nötig | Pflicht (neu) |
| Ausweiswahl Wohngebäude | Bedarfspflicht für viele Altbauten | Freie Wahl (neu) |
| Skala Wohngebäude | A+ bis H | A+ bis H (unverändert) |
| Skala Nichtwohngebäude | A+ bis H | A bis G (neu) |
| Format | Papier oder PDF | Digital, maschinenlesbar (neu) |
| 65-Prozent-Heizungsregel | Pflicht | Entfällt |
Die Pflichten werden also nicht weniger. Sie werden mehr.
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Ab wann gilt das alles?
Das GModG tritt gestuft in Kraft: Der Heizungsteil gilt ab dem Tag nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt, der Energieausweis-Teil erst sechs Monate später, also voraussichtlich Anfang 2027. Bis dahin gilt das GEG unverändert.
Der Beschluss ist durch, die Verkündung steht kurz bevor. Danach läuft die Uhr:
Stufe 1, Tag nach Verkündung: Die 65-Prozent-Regel fällt, alle Heizungstypen sind wieder frei wählbar.
Stufe 2, sechs Monate später: Die neuen Energieausweis-Regeln greifen: freie Ausweiswahl, Mietvertragsverlängerung als Pflichtanlass, digitales Format, neue Berechnungsnorm.
Wichtig: Es gibt keine Lücke. Die bestehenden GEG-Pflichten (Ausweis bei Verkauf und Vermietung, Bußgeld bei Verstoß) gelten heute und durchgehend weiter. Wer auf eine ausweisfreie Übergangszeit hofft, hofft vergebens.
Ursprünglich hätte Deutschland die EU-Gebäuderichtlinie EPBD bis zum 29. Mai 2026 umsetzen müssen. Diese Frist wurde verfehlt, das GModG holt die Umsetzung jetzt nach.
Die fünf häufigsten Irrtümer zum “abgeschafften GEG”
Die Verwirrung hat konkrete Folgen. Hier die fünf gefährlichsten Irrtümer, die ich in meiner Praxis in Bremen und Umgebung regelmäßig höre:
Irrtum 1: “Ich brauche keinen Energieausweis mehr.” Falsch. Die Pflicht besteht unverändert bei Verkauf und Vermietung, künftig auch bei Mietvertragsverlängerung. Bußgeld bei Verstoß: bis zu 10.000 Euro (§ 108 GEG).
Irrtum 2: “Mein Wohnhaus bekommt jetzt die EU-Klasse A bis G.” Falsch. Wohngebäude behalten A+ bis H. Die neue Skala gilt nur für Nichtwohngebäude.
Irrtum 3: “Mein alter Ausweis wird ungültig.” Falsch. Bestehende Ausweise gelten ihre vollen zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GEG). Es gibt keine Umtauschpflicht.
Irrtum 4: “Die Bio-Treppe ersetzt den Energieausweis.” Falsch. Die Bio-Treppe regelt den Brennstoff-Mix von Heizungen. Der Energieausweis dokumentiert den Gebäudezustand. Zwei verschiedene Dinge.
Irrtum 5: “Ich warte mit dem Ausweis, bis das neue Recht gilt.” Riskant. Wer jetzt verkaufen oder vermieten will, braucht den Ausweis jetzt. Und ein heute ausgestellter Ausweis gilt zehn Jahre, auch unter dem GModG. Bei Holz- oder Pelletheizung kann das heutige Recht sogar die bessere Klasse liefern, weil der Biomasse-Faktor künftig steigt.
Was bedeutet das konkret für Bremen und Umgebung?
Für die Region ändert sich am Handlungsdruck nichts: Wer verkauft, vermietet oder verlängert, braucht einen gültigen Ausweis. Neu ist, dass die künftige Berechnungsnorm die Klassen verschieben kann, je nach Heizungstyp in beide Richtungen.
Ich kenne die Bausubstanz hier. Seit 2018 erstelle ich Energieausweise in der Region und sehe die Realität in jedem Datensatz: Reihenhäuser der 1950er- und 1960er-Jahre in Bremen-Nord und Vegesack mit einschaligen Wänden, Gründerzeithäuser in Bremerhaven-Lehe mit ungedämmten Fassaden, 1970er-Bungalows in Achim und Osterholz-Scharmbeck mit Ölheizung und minimal gedämmter Kellerdecke.
Für diese Bestände gilt nach dem Beschluss:
Vermieter und Verwalter sollten ihre Ausweise jetzt systematisch prüfen. Sobald der Ausweis-Teil des GModG greift, löst jede Mietvertragsverlängerung die Vorlagepflicht aus. Bei einem Portfolio mit 20 oder 50 Wohnungen will man das nicht erst merken, wenn die erste Verlängerung ansteht.
Eigentümer mit Wärmepumpe profitieren tendenziell von der neuen Berechnung (Strom-Faktor sinkt von 1,8 auf 1,5). Eigentümer mit Holz- oder Pelletheizung stehen unter dem heutigen Recht besser da (Biomasse-Faktor steigt von 0,2 auf 0,7). Wer ohnehin einen Ausweis braucht, sollte diesen Effekt in die Zeitplanung einbeziehen.
Makler können die Verunsicherung im Markt für sich nutzen: Wer seinen Kunden den Unterschied zwischen Schlagzeile und Gesetz erklären kann, gewinnt Vertrauen. Die Eckdaten dafür haben Sie jetzt.
Mein Praxis-Tipp: Was Sie jetzt tun sollten
Nicht auf Gerüchte reagieren, sondern auf das beschlossene Gesetz. Drei Schritte reichen.
1. Gültigkeit prüfen. Ist Ihr Ausweis älter als zehn Jahre, ist er abgelaufen (§ 79 Abs. 3 GEG). Steht ein Verkauf, eine Neuvermietung oder demnächst eine Vertragsverlängerung an, brauchen Sie einen gültigen Ausweis.
2. Heizungstyp in die Entscheidung einbeziehen. Mit Holz- oder Pelletheizung spricht vieles dafür, den Ausweis noch nach heutigem Recht erstellen zu lassen; er gilt dann zehn Jahre. Mit Wärmepumpe kann sich je nach Situation auch Abwarten lohnen, sofern kein Pflichtanlass drängt.
3. Zum Festpreis erstellen lassen. Ein Energieausweis für Wohngebäude kostet bei mir 299 Euro für ein Einfamilienhaus und 399 Euro für ein Mehrfamilienhaus, Festpreis, Lieferung in 24 Stunden. Mit Best-Case-Optimierung hole ich dabei die bestmögliche realistische Einstufung für Ihr Gebäude heraus.
Fazit
Das GEG ist nicht abgeschafft, es wird durch das am 10. Juli 2026 beschlossene GModG reformiert. Die 65-Prozent-Heizungsregel fällt, die Energieausweis-Pflichten bleiben und bekommen mit der Mietvertragsverlängerung sogar einen neuen Anlass. Wohngebäude behalten die Skala A+ bis H, die Berechnung ändert sich ab etwa Anfang 2027.
Wer auf Basis von Schlagzeilen handelt, riskiert Bußgelder und verschenkt Zeit. Wer auf Basis des Gesetzes handelt, ist vorbereitet.
Hier können Sie Ihren Energieausweis direkt bestellen: Festpreis, persönliche Betreuung, Lieferung in 24 Stunden.
