Der Notar prüft den Energieausweis nicht, und er beurkundet auch ohne ihn. Trotzdem ist die Frage gefährlich falsch gestellt: Die Vorlagepflicht greift nach § 80 GEG schon bei der Besichtigung. Wer erst beim Notartermin an den Ausweis denkt, hat den Verstoß längst begangen. Bußgeld: bis zu 10.000 Euro.
Die meisten Verkäufer glauben, der Notar sei die letzte Kontrollinstanz. Beim Energieausweis ist er gar keine.
Seit 2018 erstelle ich Energieausweise in Bremen und Umgebung, oft genug als Expresslieferung zwei Tage vor einem Notartermin. Hier sind die Fristen, die wirklich gelten, was der Notar tatsächlich tut und was Sie retten können, wenn der Ausweis noch fehlt.
Wann genau muss der Energieausweis vorliegen?
Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, nicht erst beim Notar. Das regelt § 80 Abs. 4 GEG eindeutig. Viele Verkäufer und Makler unterschätzen diese Frist.
Das GEG unterscheidet dabei zwei Pflichten:
| Zeitpunkt | Pflicht | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Bei der Immobilienanzeige | Pflichtangaben aus dem Energieausweis (Kennwert, Klasse, Baujahr, Energieträger) | § 87 GEG |
| Spätestens bei der Besichtigung | Vorlage des Energieausweises (zeigen, aushängen oder auslegen) | § 80 Abs. 4 Satz 1 GEG |
| Wenn keine Besichtigung stattfindet | Unverzügliche Vorlage, spätestens auf Anforderung des Käufers | § 80 Abs. 4 Satz 3 und 4 GEG |
| Unverzüglich nach Kaufvertrag | Übergabe einer Kopie oder des Originals | § 80 Abs. 4 Satz 5 GEG |
Praxis-Tipp aus meiner Erfahrung: Bestellen Sie den Energieausweis, bevor Sie das Inserat schalten. Die Pflichtangaben nach § 87 GEG (Energiekennwert, Effizienzklasse, Baujahr, Energieträger) müssen bereits in der Anzeige stehen. Ohne Energieausweis fehlen diese Daten, und das ist bereits ein eigener Verstoß.
Was prüft der Notar beim Energieausweis?
Der Notar ist gesetzlich nicht verpflichtet, den Energieausweis zu prüfen oder einzufordern. Er ist kein Adressat des § 80 GEG. Die Pflicht liegt allein beim Verkäufer und beim Makler.
Was der Notar in der Praxis tut:
- Vor dem Termin: Viele Notare verschicken eine Checkliste an den Verkäufer, auf der auch der Energieausweis steht
- Beim Termin: Der Notar fragt, ob der Energieausweis übergeben wurde
- Im Kaufvertrag: Eine Standard-Klausel dokumentiert, ob der Energieausweis vorgelegt wurde oder nicht
- Bei fehlendem Energieausweis: Der Notar belehrt über das Bußgeldrisiko (§ 17 BeurkG, allgemeine Belehrungspflicht), beurkundet aber trotzdem
So liest sich das später im Kaufvertrag, typische Klauseln aus der Praxis:
„Ein Energieausweis vom [Datum] wurde dem Käufer vor der Beurkundung vorgelegt.” „Der Käufer bestätigt den Erhalt einer Kopie des Energieausweises.” „Der Verkäufer verpflichtet sich, den noch zu erstellenden Energieausweis unverzüglich nachzureichen.”
Die dritte Klausel sieht nach einer Lösung aus, ist aber keine: Sie dokumentiert nur die Nachreichung. Der Verstoß gegen die Vorlagepflicht bei der Besichtigung ist damit nicht geheilt.
Wichtig: Der Notartermin kann auch ohne Energieausweis stattfinden. Der Kaufvertrag ist rechtsgültig. Aber: Der Verkäufer begeht eine Ordnungswidrigkeit.
Welche Bußgelder drohen ohne Energieausweis?
Verstöße gegen die Energieausweis-Pflicht kosten bis zu 10.000 EUR Bußgeld (§ 108 Abs. 2 GEG). Das betrifft sowohl Verkäufer als auch Makler.
| Verstoß | Max. Bußgeld | GEG-Verweis |
|---|---|---|
| Energieausweis bei Besichtigung nicht vorgelegt | 10.000 EUR | § 108 Abs. 1 Nr. 24 |
| Energieausweis nach Kaufvertrag nicht übergeben | 10.000 EUR | § 108 Abs. 1 Nr. 25 |
| Pflichtangaben in Immobilienanzeige fehlen | 10.000 EUR | § 108 Abs. 1 Nr. 27 |
Wer wird bestraft?
- Verkäufer: Primärer Adressat, haftet für Vorlage und Übergabe
- Makler: Gleichermaßen verantwortlich nach § 80 Abs. 4 GEG + § 87 GEG (Pflichtangaben in Anzeigen)
- Notar: Kann nicht bestraft werden, er ist kein Adressat des § 80 GEG
- Käufer: Hat keine Pflicht und keine Strafe
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Was passiert, wenn der Energieausweis beim Notartermin fehlt?
Der Kaufvertrag ist trotzdem gültig. Das Fehlen des Energieausweises ist kein Nichtigkeitsgrund. Aber es gibt Konsequenzen:
Szenario 1: Hausverkauf komplett ohne Energieausweis
- Der Kaufvertrag wird wirksam beurkundet
- Der Verkäufer begeht eine Ordnungswidrigkeit (§ 108 GEG)
- Bußgeld bis 10.000 EUR (für versäumte Vorlage + versäumte Übergabe)
- Zivilrechtlich gilt: Der Energieausweis ist nach ständiger Rechtsprechung eine Wissenserklärung, keine Beschaffenheitsgarantie. Schadensersatz droht erst, wenn die Kennwerte im Kaufvertrag ausdrücklich als Beschaffenheit vereinbart wurden oder der Verkäufer arglistig falsche Werte genutzt hat
Szenario 2: “Der Energieausweis wird nachgereicht”
Diese Formulierung höre ich regelmäßig, und sie ist rechtlich problematisch (mehr dazu in meinem Artikel „Der Energieausweis wird nachgereicht”: was das wirklich bedeutet):
- Die Vorlagepflicht bei der Besichtigung ist öffentlich-rechtlich
- Selbst wenn Käufer und Verkäufer vereinbaren, auf die Vorlage zu verzichten, bleibt der Verstoß bestehen
- Ein einvernehmlicher Verzicht schützt nicht vor dem Bußgeld
- Die Ordnungswidrigkeit ist begangen, sobald die Besichtigung ohne Energieausweis stattgefunden hat
Szenario 3: Notartermin morgen, kein Energieausweis
Meine Empfehlung aus der Praxis:
- Express-Energieausweis bestellen: Ein Verbrauchsausweis kann in 24 Stunden erstellt werden, vorausgesetzt die Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre liegen vor
- Notartermin verschieben: Die sicherste Option. Ein paar Tage Verzögerung sind besser als 10.000 EUR Bußgeld
- Termin trotzdem wahrnehmen: Rechtlich möglich. Der Notar dokumentiert das Fehlen. Energieausweis muss dann unverzüglich nachgeliefert werden
- Nicht empfehlenswert: Einfach ohne machen und hoffen. Mehrere Verstöße (Besichtigung + Übergabe) summieren sich
Szenario 4: Vermietung statt Verkauf
Gleiche Regeln. Das GEG stellt Vermieter den Verkäufern gleich: Vorlagepflicht bei der Besichtigung, Übergabepflicht nach Vertragsschluss, Bußgeld bis 10.000 Euro. Alle Details für Vermieter, inklusive der neuen Pflicht bei Mietvertragsverlängerungen ab 2027: Energieausweis-Pflicht bei Vermietung.
Wann braucht man keinen Energieausweis?
Nur in drei Fällen entfällt die Pflicht: bei kleinen Gebäuden unter 50 m² Nutzfläche, bei Baudenkmälern und bei Gebäuden, die nachweislich abgerissen werden. Die Übersicht:
| Ausnahme | Rechtsgrundlage |
|---|---|
| Baudenkmal (nach Landesrecht geschützt) | § 79 Abs. 4 Satz 2 GEG |
| Kleine Gebäude unter 50 m² Nutzfläche | § 79 Abs. 4 Satz 1 GEG i.V.m. § 3 Abs. 1 Nr. 17 GEG |
| Nicht beheizte/gekühlte Gebäude | § 2 Abs. 1 GEG (fallen nicht unter das GEG) |
| Abrissgebäude (nachweislich zum Abriss bestimmt) | Herrschende Meinung, aus Sinn und Zweck des GEG hergeleitet |
Achtung bei Baudenkmälern: Die Befreiung gilt nur, wenn das Gebäude tatsächlich unter Denkmalschutz steht. Ein Gutachten oder Bescheid der Denkmalschutzbehörde sollte vorliegen. Alle Details zu Ausnahmen finden Sie in meinem Artikel Wann ist ein Energieausweis nicht erforderlich?.
Was ändert das GModG 2026 für Verkäufer?
An den Fristen nichts, an der Ausweiswahl einiges. Das am 10. Juli 2026 beschlossene Gebäudemodernisierungsgesetz lässt Vorlage- und Übergabepflicht unverändert, bringt aber ab voraussichtlich Anfang 2027 die freie Wahl zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis für alle Wohngebäude.
Bisher sind viele ältere Häuser (Bauantrag vor dem 1. November 1977, bis vier Wohnungen) auf den teureren Bedarfsausweis festgelegt. Diese Pflicht fällt. Wer 2027 verkauft, kann also häufiger den günstigeren Verbrauchsausweis nutzen.
Die Skala für Wohngebäude bleibt bei A+ bis H, und heute ausgestellte Ausweise behalten ihre vollen zehn Jahre Gültigkeit. Die komplette Einordnung: GModG beschlossen: was sich beim Energieausweis ändert.
Häufige Fragen zum Energieausweis beim Notar
Kann der Notar den Kaufvertrag ohne Energieausweis beurkunden?
Ja. Der Notar hat keine rechtliche Grundlage, die Beurkundung zu verweigern. Er dokumentiert das Fehlen, belehrt über das Bußgeldrisiko, und der Kaufvertrag ist trotzdem rechtsgültig. Die Ordnungswidrigkeit des Verkäufers bleibt aber bestehen.
Wer haftet bei fehlendem Energieausweis, Verkäufer oder Makler?
Beide. § 80 Abs. 4 GEG nennt Verkäufer und Immobilienmakler als Pflichtige, der Makler haftet zusätzlich für fehlende Pflichtangaben in Anzeigen (§ 87 GEG). Der Notar und der Käufer können nicht belangt werden. Für Makler ist das kein theoretisches Risiko: Der BGH hat bestätigt, dass fehlende Energieausweis-Daten in Anzeigen abmahnfähig sind (BGH, 05.10.2017, I ZR 232/16).
Wie schnell kann ein Energieausweis erstellt werden?
Ein Verbrauchsausweis ist in 24 Stunden fertig, wenn die Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre vorliegen. Ein Bedarfsausweis dauert 2 bis 5 Werktage.
Haftet der Verkäufer für falsche Werte im Energieausweis?
Nur in Ausnahmefällen. Der Energieausweis ist nach ständiger Rechtsprechung eine Wissenserklärung, keine Garantie. Haftung entsteht erst, wenn die Werte im Kaufvertrag als Beschaffenheit vereinbart wurden oder der Verkäufer arglistig getäuscht hat.
Gilt die Energieausweis-Pflicht auch bei Schenkung oder Erbschaft?
Bei Erbschaft nein, bei reiner Schenkung ohne Inserat ebenfalls nicht. Wurde die Immobilie vor der Schenkung aber inseriert, galten für das Inserat die Pflichtangaben. Die Vorlagepflicht entsteht erst wieder bei Verkauf oder Vermietung.
Verfällt das Bußgeld nach einer bestimmten Zeit?
Die Ordnungswidrigkeit verjährt nach 2 Jahren (§ 31 Abs. 2 OWiG, Bußgeldrahmen bis 10.000 Euro), gerechnet ab der Besichtigung ohne Energieausweis beziehungsweise dem Kaufvertrag ohne Übergabe.
Alle Informationen zu Energieausweisen für Wohngebäude finden Sie auf meiner Übersichtsseite.
Fazit: Nicht erst beim Notar an den Energieausweis denken
Der Energieausweis gehört an den Anfang des Verkaufsprozesses, nicht ans Ende. Die Pflicht beginnt bei der Anzeige (§ 87 GEG) und verschärft sich bei der Besichtigung (§ 80 Abs. 4 GEG). Mit meiner Best-Case-Optimierung zeigt der Ausweis dabei das volle Potenzial Ihrer Immobilie: ein echtes Verkaufsargument.
Mein Rat: Bestellen Sie den Energieausweis, bevor Sie den ersten Besichtigungstermin vereinbaren. Energieausweis bestellen, 299 Euro Festpreis fürs Einfamilienhaus, geliefert in 24 Stunden. Das ist deutlich schneller, als ein Bußgeldbescheid bearbeitet wird.
