Die Werte im Energieausweis sind schnell erklärt: Der Endenergiewert in kWh/m²a sagt, wie viel Energie das Gebäude pro Quadratmeter und Jahr braucht, und er allein bestimmt die Effizienzklasse. Gut ist bei Bestandsgebäuden alles unter 100 kWh/m²a, denn der deutsche Durchschnitt liegt bei rund 170. Primärenergie und CO2-Angabe liefern Zusatzinformationen, ändern an der Klasse aber nichts.
Sie halten zwei Seiten voller Zahlen in der Hand: Endenergie, Primärenergie, CO2-Emissionen, dazu ein Farbband mit Buchstaben.
Welcher dieser Werte zählt denn nun? Und ab wann ist eine Zahl gut, ab wann ein Problem?
Genau diese zwei Fragen beantworte ich Ihnen in diesem Artikel, mit den echten Klassengrenzen aus dem Gesetz, typischen Werten nach Baujahr und der Umrechnung in Euro, die im Ausweis fehlt.
Die vier Werte im Energieausweis und ihre Bedeutung
Vier Angaben tauchen in jedem aktuellen Energieausweis auf. Nur eine davon entscheidet über die Klasse.
| Wert | Was er aussagt | Bedeutung für Sie |
|---|---|---|
| Endenergie (kWh/m²a) | Energiemenge, die das Gebäude pro m² und Jahr für Heizung und Warmwasser braucht | Der wichtigste Wert: bestimmt die Klasse und Ihre Heizkosten |
| Primärenergie (kWh/m²a) | Endenergie plus Vorkette aus Gewinnung, Umwandlung, Transport des Energieträgers | Ökologische Bewertung, relevant für Neubau-Anforderungen |
| CO2-Emissionen (kg/m²a) | Treibhausgasausstoß des Gebäudes | Einordnung für CO2-Preis und Klimapolitik |
| Effizienzklasse (A+ bis H) | Übersetzung des Endenergiewerts in einen Buchstaben | Das, was Käufer und Mieter zuerst sehen |
Der häufigste Irrtum betrifft die Klasse: Sie wird nach § 86 GEG allein aus dem Endenergiewert abgeleitet, gleichgültig ob er als Bedarf berechnet oder als Verbrauch gemessen wurde. Ein Haus mit Holzheizung kann also einen glänzenden Primärenergiewert haben (Faktor 0,2) und trotzdem in Klasse F stehen, wenn die Endenergie hoch ist.
Die Primärenergie entsteht aus der Endenergie mal einem Faktor je Energieträger (Anlage 4 GEG): Erdgas und Heizöl 1,1, Strom 1,8, Holz 0,2. Für Ihre Kosten ist sie unerheblich, bezahlt wird die Endenergie.
Die Klassengrenzen: so wird Ihr Wert eingeordnet
Die Skala steht in Anlage 10 des GEG und gilt für Wohngebäude einheitlich, beim Bedarfs- wie beim Verbrauchsausweis.
| Klasse | Endenergie (kWh/m²a) | Einordnung im Bestand |
|---|---|---|
| A+ | bis 30 | Passivhaus-Niveau, Neubau-Spitze |
| A | über 30 bis 50 | Effizienter Neubau |
| B | über 50 bis 75 | Neubau-Standard, top saniert |
| C | über 75 bis 100 | Besser als der Schnitt, gut saniert |
| D | über 100 bis 130 | Solide, Teilsanierung vorhanden |
| E | über 130 bis 160 | Leicht unter dem Durchschnitt |
| F | über 160 bis 200 | Der typische unsanierte Bestand |
| G | über 200 bis 250 | Deutlicher Sanierungsbedarf |
| H | über 250 | Höchste Verbrauchsklasse |
Zur Einordnung: Der deutsche Wohngebäudebestand liegt im Schnitt bei rund 170 kWh/m²a, also in Klasse F. “Gut” beginnt deshalb nicht erst bei A, sondern realistisch bei allem unter 100 kWh/m²a. Was speziell die mittleren Klassen bedeuten, habe ich im Artikel Was bedeutet C im Energieausweis? vertieft.
Welche Werte sind für welches Baujahr normal?
Ein Wert ist immer nur im Vergleich zur Baualtersklasse gut oder schlecht. Diese Spannen sehe ich in der Praxis und sie decken sich mit den Auswertungen von dena und Heizkostendienstleistern:
| Baualtersklasse | Typische Endenergie (kWh/m²a) | Typische Klasse |
|---|---|---|
| Vor 1919 (Gründerzeit, unsaniert) | 180 bis 300 | F bis H |
| 1949 bis 1978 (Nachkrieg, unsaniert) | 150 bis 250 | E bis G |
| 1979 bis 1994 (1. Wärmeschutzverordnung) | 100 bis 160 | D bis E |
| 1995 bis 2009 | 80 bis 120 | C bis D |
| Ab 2010 | 45 bis 80 | A bis B |
| Neubau nach aktuellem GEG | unter 45 | A+ bis A |
Zwei Lesehilfen dazu:
Ein 1960er-Haus mit 160 kWh/m²a ist kein schlechtes Haus. Es liegt am oberen Rand von Klasse E und damit besser als die meisten unsanierten Altersgenossen. Derselbe Wert wäre bei einem Baujahr 2015 dagegen ein Alarmsignal.
Mehrfamilienhäuser schneiden bauartbedingt besser ab als Einfamilienhäuser, weil weniger Außenfläche auf jeden Quadratmeter Wohnfläche kommt. Ein MFH mit 110 und ein EFH mit 140 kWh/m²a können energetisch gleichwertig gebaut sein.
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Was der Wert in Euro bedeutet
Die nützlichste Rechnung fehlt im Ausweis selbst: die Übersetzung in Heizkosten. Sie ist einfach: Endenergiewert mal Fläche mal Energiepreis.
Wichtig dabei: Der Kennwert bezieht sich auf die Gebäudenutzfläche, nicht auf die Wohnfläche. Ein Haus mit 120 m² Wohnfläche hat beim Regelfaktor 1,2 rund 144 m² Gebäudenutzfläche, und mit dieser Fläche wird gerechnet. Beispiel mit Gasheizung bei rund 12 Cent pro kWh (Stand 2026, inklusive CO2-Preis):
| Endenergiewert | Jahresverbrauch (144 m² Gebäudenutzfläche) | Gaskosten pro Jahr |
|---|---|---|
| 75 kWh/m²a (Klasse B/C) | 10.800 kWh | rund 1.300 Euro |
| 130 kWh/m²a (Klasse D/E) | 18.720 kWh | rund 2.250 Euro |
| 200 kWh/m²a (Klasse F/G) | 28.800 kWh | rund 3.460 Euro |
| 280 kWh/m²a (Klasse H) | 40.320 kWh | rund 4.840 Euro |
Zwischen einem guten und einem schlechten Wert liegen bei einem normalen Einfamilienhaus also schnell 2.000 bis 3.500 Euro pro Jahr. Genau deshalb schlagen die Werte inzwischen auf den Kaufpreis durch: Analysen von Immowelt und JLL zeigen je nach Region Preisunterschiede von grob 20 bis 35 Prozent zwischen effizienten Häusern (A/B) und den Klassen E bis H.
Die Gebäudenutzfläche beträgt pauschal das 1,2-fache der Wohnfläche, bei Häusern mit bis zu zwei Wohnungen und beheiztem Keller sogar das 1,35-fache (§ 82 GEG). Wer den Kennwert fälschlich nur mit der Wohnfläche multipliziert, unterschätzt seine realen Kosten um 20 bis 25 Prozent. Die Details stehen im Artikel zur Gebäudenutzfläche im Energieausweis.
Bedarf oder Verbrauch: warum zwei Häuser mit gleichem Wert verschieden sein können
Derselbe Endenergiewert kann zwei sehr unterschiedliche Dinge bedeuten, je nachdem, wie er ermittelt wurde.
Der Bedarfsausweis berechnet das Gebäude: Dämmung, Fenster, Heizungstechnik, nach der Norm DIN V 18599 bei Normnutzung. Er bewertet die Substanz, unabhängig davon, wer darin wohnt.
Der Verbrauchsausweis wertet die realen Abrechnungen aus mindestens 36 zusammenhängenden Monaten aus, witterungsbereinigt. Er bildet damit auch das Verhalten der Bewohner ab.
Daraus folgen die zwei klassischen Verzerrungen:
- Sparsame Bewohner schönen den Wert. Ein ungedämmtes Haus, in dem ein Einzelner nur zwei Zimmer heizt, bekommt einen besseren Verbrauchswert, als die Substanz verdient.
- Leerstand drückt den Wert zusätzlich. Standen Wohnungen im Abrechnungszeitraum leer, sieht das Gebäude auf dem Papier effizienter aus, als es ist.
Beim Kauf gilt deshalb: erst auf den Ausweistyp schauen, dann auf die Zahl. Welcher Typ wann sinnvoll und zulässig ist, erkläre ich im Vergleich Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis.
Was gilt bis Ende 2026, was ändert sich 2027?
Das Änderungsgesetz zum Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet. Die für Energieausweise maßgeblichen Änderungen des Artikels 2 treten am 1. Januar 2027 in Kraft.
Die wichtigsten Punkte:
- Bis einschließlich 31. Dezember 2026 bleibt es bei den derzeitigen Regeln für neu ausgestellte Energieausweise. Für Wohngebäude gilt weiterhin die Skala A+ bis H.
- Ab 1. Januar 2027 gelten unter anderem die DIN/TS 18599:2025-10 und neue Primärenergiefaktoren. Der Faktor für netzbezogenen Strom beträgt dann 1,5, für Holz und feste Biomasse 0,7.
- Die Wohngebäudeklasse richtet sich weiterhin nach der Endenergie. Sie ergibt sich unmittelbar aus dem Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch. Der Primärenergiewert bestimmt die Klasse nicht.
- Für Nichtwohngebäude wird ab 1. Januar 2027 eine eigene Skala von A bis G eingeführt, die auf dem Primärenergiereferenzfaktor beruht.
Für die Einordnung ist deshalb wichtig: Die neuen Primärenergiefaktoren verändern den Primärenergiewert, aber nicht unmittelbar die Effizienzklasse eines Wohngebäudes. Ein vor dem 1. Januar 2027 ausgestellter Energieausweis wird wegen des Stichtags nicht automatisch neu berechnet. Alle Änderungen im Detail stehen im Artikel GModG beschlossen: was sich beim Energieausweis ändert.
So verbessern Sie schlechte Werte
Die Werte im Ausweis sind kein Urteil, sondern eine Momentaufnahme. Nach einer Sanierung dokumentiert ein neuer Ausweis den besseren Zustand.
Die Reihenfolge mit dem besten Verhältnis aus Kosten und Wirkung ist fast immer dieselbe:
- Dämmung der obersten Geschossdecke: vergleichsweise günstig, spürbarer Effekt auf den Bedarfswert.
- Heizungstausch: Der Sprung von einem alten Kessel auf eine Wärmepumpe senkt die Endenergie drastisch, weil die Wärmepumpe aus einer Kilowattstunde Strom ein Mehrfaches an Wärme macht.
- Fenster und Fassade: teurer, aber entscheidend für die großen Klassensprünge bei Altbauten.
Wichtig für den Verkauf: Ein bestehender Ausweis wird nach einer Sanierung nicht automatisch aktualisiert. Erst ein neu ausgestellter Ausweis macht die Verbesserung sichtbar, und erst dann dürfen Sie mit der besseren Klasse werben.
Alle Grundlagen finden Sie auf meiner Übersichtsseite Energieausweise für Wohngebäude, die Lesehilfe fürs ganze Dokument im Artikel Wie lese ich einen Energieausweis?
Ich erstelle Energieausweise seit 2018 mit Best-Case-Optimierung: Alle rechtlich zulässigen Spielräume bei Flächenansatz, Anlagentechnik und Datenlage werden zu Ihren Gunsten ausgeschöpft, damit der Ausweis das Gebäude so gut zeigt, wie es wirklich ist. Die Daten nehme ich telefonisch und per Foto auf.
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Häufige Fragen
Welcher Wert im Energieausweis bestimmt die Effizienzklasse?
Allein der Endenergiewert in kWh/m²a. Nach § 86 GEG wird er der Skala in Anlage 10 zugeordnet, egal ob er als Bedarf berechnet oder als Verbrauch gemessen wurde. Der Primärenergiewert und die CO2-Angabe stehen zusätzlich im Ausweis, verändern die Klasse aber nicht. Wer seine Klasse verstehen will, schaut also auf die Endenergie.
Was ist ein guter Endenergiewert für ein Bestandsgebäude?
Alles unter 100 kWh/m²a, also Klasse C oder besser, liegt deutlich über dem Durchschnitt. Der deutsche Wohngebäudebestand kommt im Schnitt auf rund 170 kWh/m²a und damit nur auf Klasse F. Ein unsanierter Altbau mit 200 bis 300 kWh/m²a ist normal, ein Nachkriegshaus mit 150 bis 250 kWh/m²a ebenfalls.
Warum ist der Wert im Energieausweis niedriger als mein tatsächlicher Verbrauch?
Meist wegen der Fläche im Nenner. Der Ausweis rechnet mit der Gebäudenutzfläche, die bei Wohngebäuden pauschal das 1,2-fache bis 1,35-fache der Wohnfläche beträgt. Dieselbe Energiemenge verteilt sich auf mehr Quadratmeter, der Kennwert wirkt dadurch rund 20 bis 25 Prozent günstiger als Ihr selbst errechneter Verbrauch pro Quadratmeter Wohnfläche.
Was ist der Unterschied zwischen Endenergie und Primärenergie?
Endenergie ist das, was bei Ihnen ankommt und abgerechnet wird: Gas am Zähler, Öl im Tank, Strom für die Wärmepumpe. Primärenergie bewertet zusätzlich die Vorkette aus Gewinnung, Umwandlung und Transport über Faktoren, etwa 1,1 für Gas und Öl, 1,8 für Strom und 0,2 für Holz. Für Ihre Heizkosten und die Effizienzklasse zählt die Endenergie.
Kann ein guter Verbrauchswert täuschen?
Ja. Der Verbrauchsausweis bildet das Verhalten der letzten Bewohner ab: Sparsames Heizen, Leerstand oder wenige Personen drücken den Wert, ohne dass das Gebäude besser gedämmt wäre. Der Bedarfsausweis bewertet dagegen die Bausubstanz bei Normnutzung. Beim Kauf lohnt deshalb der Blick, welcher Ausweistyp vorliegt und wie das Haus genutzt wurde.
Ändert das GModG die Werte in meinem Energieausweis?
Bereits ausgestellte Ausweise werden nicht allein wegen der Rechtsänderung zum 1. Januar 2027 neu berechnet. Für Neuausstellungen gelten ab diesem Stichtag unter anderem die DIN/TS 18599:2025-10 und neue Primärenergiefaktoren: netzbezogener Strom 1,5 sowie Holz und feste Biomasse 0,7. Die Effizienzklasse eines Wohngebäudes ergibt sich weiterhin unmittelbar aus dem Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, nicht aus dem Primärenergiewert.
