Beim Neubau ist der Bedarfsausweis Pflicht, eine Wahl gibt es nicht. § 80 Abs. 1 GEG schreibt vor, dass der Eigentümer unverzüglich nach der Fertigstellung einen Energiebedarfsausweis ausstellen lässt. Der Verbrauchsausweis scheidet aus, weil ein neues Gebäude noch keine 36 Monate Verbrauchsdaten hat.
Aus meiner Erfahrung als Aussteller von Energieausweisen für Wohngebäude sehe ich regelmäßig, dass Bauherren den Bedarfsausweis zu spät einplanen oder ihn mit dem KfW-Nachweis verwechseln. In diesem Artikel sortiere ich beides und zeige Ihnen, wann welcher Nachweis fällig ist.
Die Direkt-Antwort: Bedarfsausweis, und zwar unverzüglich nach Fertigstellung
Der Bedarfsausweis (Energiebedarfsausweis) ist die einzige zulässige Ausweisform für Neubauten. Er berechnet den Energiebedarf theoretisch nach DIN V 18599, auf Basis der tatsächlich gebauten Konstruktion: Dämmung, Fenster, Heizung, Lüftung.
Die gesetzliche Grundlage ist eindeutig: Wird ein Gebäude errichtet, hat der Eigentümer sicherzustellen, dass ihm unverzüglich nach der Fertigstellung ein Energiebedarfsausweis ausgestellt und übergeben wird, der die energetischen Eigenschaften des fertiggestellten Gebäudes abbildet (§ 80 Abs. 1 GEG).
Zwei Details daraus werden oft übersehen:
- “Eigentümer”, nicht “Bauherr”: Beim Kauf vom Bauträger ist der Bauträger bis zur Übergabe der Eigentümer. Er schuldet Ihnen den Ausweis mit der fertigen Immobilie.
- “Fertiggestelltes Gebäude”: Maßgeblich ist die tatsächliche Ausführung, nicht die ursprüngliche Planung. Wurde während der Bauphase etwas geändert (andere Heizung, andere Fenster), muss der Ausweis den gebauten Zustand zeigen.
Warum der Verbrauchsausweis beim Neubau ausscheidet
Der Verbrauchsausweis wird aus den Heizkostenabrechnungen von 36 zusammenhängenden Monaten ermittelt (§ 82 GEG). Ein Neubau hat diese Daten schlicht nicht. Selbst nach drei Jahren Wohnzeit bleibt der Bedarfsausweis für junge Gebäude meist die aussagekräftigere Wahl, weil er unabhängig vom Heizverhalten der ersten Bewohner ist.
| Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis | |
|---|---|---|
| Datenbasis | Bauteile und Anlagentechnik | Abrechnungen aus 36 Monaten |
| Nutzerverhalten | Ohne Einfluss | Prägt das Ergebnis |
| Beim Neubau | Pflicht (§ 80 Abs. 1 GEG) | Nicht möglich |
| Berechnungsnorm | DIN V 18599 | Verbrauchsauswertung nach § 82 GEG |
Die ausführliche Gegenüberstellung finden Sie im Artikel Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Was ist besser?
Energieausweis und KfW-Nachweis: Zwei Dokumente, eine Rechnung
Hier entsteht in der Praxis die meiste Verwirrung. Beim geförderten Neubau laufen zwei Nachweise parallel:
| Effizienzhaus-Nachweis (Förderung) | Energieausweis (§ 80 GEG) | |
|---|---|---|
| Zeitpunkt | Vor Vorhabensbeginn | Nach Fertigstellung |
| Zweck | KfW-Kredit und Tilgungszuschuss sichern | Gesetzliche Pflicht, Verkauf, Vermietung |
| Wer erstellt ihn | Gelisteter Energieeffizienz-Experte | Ausstellungsberechtigte Person nach § 88 GEG |
| Inhalt | Nachweis Effizienzhaus 40 samt Anlagen | Endenergie, Primärenergie, Effizienzklasse |
Beide Dokumente beruhen auf derselben Bedarfsberechnung nach DIN V 18599. Der Energieausweis ist aber nicht der Förderantrag, und der Fördernachweis ersetzt nicht den Energieausweis.
Für die Förderung gilt Stand Juli 2026: Die KfW fördert den klimafreundlichen Neubau (Programme 297/298) und Wohneigentum für Familien (Programm 300) mit zinsgünstigen Krediten. Regulärer Standard ist das Effizienzhaus 40; mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) steigen die Kredithöchstbeträge. Dazu kommt aktuell eine befristete Besonderheit: Im Programm 297/298 wird auch die Stufe Effizienzhaus 55 wieder gefördert, nach derzeitigem Stand längstens bis Ende 2026. Wer diese Stufe plant, sollte die Konditionen vor dem Antrag direkt bei der KfW prüfen.
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Der Zeitplan: Wann welcher Nachweis fällig ist
- Planungsphase: Effizienzhaus-Nachweis erstellen lassen, Förderkredit vor Vorhabensbeginn beantragen. Wer erst baut und dann beantragt, geht leer aus.
- Bauphase: Änderungen dokumentieren. Jede Abweichung von der Planung (Heizung, Fenster, Dämmstärken) gehört in die Unterlagen.
- Fertigstellung: Bedarfsausweis nach § 80 Abs. 1 GEG ausstellen lassen, auf Basis der tatsächlichen Ausführung. Bei geförderten Vorhaben folgt außerdem die Bestätigung nach Durchführung für die KfW.
- Verkauf oder Vermietung: Kennwerte schon in der Immobilienanzeige angeben (§ 87 GEG), Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 Abs. 4 GEG) und nach Vertragsschluss übergeben.
Wer diese Reihenfolge einhält, braucht den Energieausweis nie unter Zeitdruck. Und Zeitdruck ist beim Neubau unnötig: Aus vollständigen Bauunterlagen erstelle ich den Ausweis innerhalb von 24 Stunden.
Was der Neubau heute erfüllen muss
Seit 2023 gilt für Neubauten der verschärfte GEG-Standard: Der Jahres-Primärenergiebedarf darf höchstens 55 Prozent des Referenzgebäudes betragen (Effizienzhaus-55-Niveau als gesetzliches Minimum). Seit dem 1. Januar 2024 kommt in Neubaugebieten die 65-Prozent-Regel dazu: Neue Heizungen müssen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen (§ 71 GEG). In der Praxis heißt das meist Wärmepumpe, Fernwärme oder Hybridlösung.
Für den Energieausweis hat das eine angenehme Folge: Neubauten landen fast immer in Klasse A+ oder A. Die Effizienzklasse richtet sich nach dem Endenergiebedarf (§ 86 GEG, Anlage 10):
| Klasse | Endenergie | Typisch für |
|---|---|---|
| A+ | bis 30 kWh/m²a | Neubau mit Wärmepumpe, Effizienzhaus 40 |
| A | 30 bis 50 kWh/m²a | Neubau nach GEG-Mindeststandard |
| B | 50 bis 75 kWh/m²a | Sehr gut sanierter Bestand |
| C und schlechter | über 75 kWh/m²a | Bestandsgebäude |
Was die einzelnen Werte im Ausweis bedeuten, erkläre ich ausführlich im Artikel Was bedeuten die Werte in einem Energieausweis?
Was kostet der Energieausweis beim Neubau?
Bei mir gilt derselbe Festpreis wie im Bestand, denn ein Neubau ist mit vollständigen Unterlagen sogar der angenehmste Fall:
| Gebäudetyp | Festpreis |
|---|---|
| Einfamilienhaus | 299 Euro |
| Mehrfamilienhaus | 399 Euro |
| Gewerbeimmobilie / Mischgebäude | 899 Euro |
Im Preis enthalten sind die Berechnung nach DIN V 18599, die Registrierung mit Registriernummer bei der DIBt-Registrierstelle und der Ausweis als PDF. Alles läuft aus Ihren Unterlagen, telefonisch und per E-Mail; einen Termin brauchen Sie nicht.
Was ich dafür von Ihnen brauche: Baubeschreibung oder Wärmeschutznachweis, Grundrisse und Angaben zur Anlagentechnik. Beim Neubau liegt das alles vor, deshalb geht es hier besonders schnell.
Wer darf den Neubau-Ausweis ausstellen?
Die Ausstellungsberechtigung regelt § 88 GEG. Berechtigt sind unter anderem Architekten und Ingenieure einschlägiger Fachrichtungen sowie Handwerksmeister und Techniker mit entsprechender Qualifikation.
Zwei Punkte zum Prüfen beim Anbieter:
- Registriernummer: Jeder gültige Ausweis trägt eine Registriernummer der DIBt-Registrierstelle (§ 98 GEG). Wie das funktioniert, lesen Sie im Artikel Wo wird die Registriernummer beantragt?
- Keine “DIBt-Zulassung”: Das DIBt lässt keine Aussteller zu, es vergibt Registriernummern und organisiert die Stichprobenkontrolle. Wer mit einer “DIBt-Zulassung” wirbt, verspricht etwas, das es nicht gibt.
Gültigkeit: 10 Jahre ab Ausstellung
Der Neubau-Bedarfsausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellungsdatum (§ 79 Abs. 3 GEG). Eine Pflicht zur früheren Erneuerung entsteht nur, wenn nach Änderungen am Gebäude eine Neuberechnung nach § 80 Abs. 2 GEG erforderlich wird; normale Instandhaltung löst das nicht aus.
Für die erste Dekade Ihres Neubaus ist das Thema damit erledigt. Alles Weitere zur Frist lesen Sie im Artikel Wie lange ist der Energieausweis gültig?
Ausblick: Was das GModG für Neubau-Ausweise ändert
Am 10. Juli 2026 haben Bundestag und Bundesrat das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen, das das GEG ablöst. Die Energieausweis-Regeln gelten voraussichtlich ab Anfang 2027. Für den Neubau bleibt der Kern unverändert: Der Bedarfsausweis bleibt Pflicht.
Absehbar sind vor allem drei Punkte: Wohngebäude behalten die Skala A+ bis H, die neue A-bis-G-Skala kommt nur für Nichtwohngebäude. Die Berechnungsgrundlage wird auf die aktualisierte DIN/TS 18599:2025 umgestellt. Und der Primärenergiefaktor für Strom sinkt von 1,8 auf 1,5, was Wärmepumpen-Neubauten rechnerisch weiter verbessert. Die Details habe ich im Artikel GModG beschlossen: Was sich beim Energieausweis ändert zusammengefasst.
Mein Rat daraus: Warten lohnt sich nicht. Wer jetzt fertigstellt, braucht den Ausweis jetzt, und ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt auch nach dem Stichtag seine vollen zehn Jahre gültig.
Fazit: Ein Ausweis, ein Zeitpunkt, keine Wahl
Beim Neubau gibt es genau eine richtige Antwort: den Bedarfsausweis, ausgestellt unverzüglich nach Fertigstellung auf Basis des tatsächlich gebauten Zustands. Kümmern Sie sich in der Planungsphase um den Fördernachweis, nach der Fertigstellung um den Energieausweis, und dokumentieren Sie dazwischen jede Änderung.
Ihre nächsten Schritte:
- Förderung vor Vorhabensbeginn klären (Effizienzhaus-Nachweis, KfW 297/298 oder 300)
- Nach Fertigstellung den Bedarfsausweis beauftragen, mit den Unterlagen der tatsächlichen Ausführung
- Bei Verkauf oder Vermietung: Kennwerte ins Inserat, Ausweis zur Besichtigung
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Stephan Grosser, Ihr Experte für Energieausweise in Bremen und Umgebung, seit 2018
