Für Neubauten im Anwendungsbereich der Energieausweisvorschriften ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis vorgeschrieben. Er muss die energetischen Eigenschaften des fertiggestellten Gebäudes abbilden und unverzüglich nach der Fertigstellung ausgestellt werden. Eine wichtige Ausnahme gilt für kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche. Bei Wohngebäuden ist damit die gesetzliche Gebäudenutzfläche gemeint, also die nach DIN V 18599 ermittelte beheizte oder gekühlte Nutzfläche, nicht die Wohnfläche.
Aus meiner Erfahrung als Aussteller von Energieausweisen für Wohngebäude sehe ich regelmäßig, dass Bauherren den Bedarfsausweis zu spät einplanen oder ihn mit dem KfW-Nachweis verwechseln. In diesem Artikel sortiere ich beides und zeige Ihnen, wann welcher Nachweis fällig ist.
Die Direkt-Antwort: Bedarfsausweis, und zwar unverzüglich nach Fertigstellung
Der Bedarfsausweis (Energiebedarfsausweis) ist bei der Errichtung eines Gebäudes grundsätzlich die vorgeschriebene Ausweisform. Ausgenommen sind insbesondere kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche. Der Ausweis bewertet den berechneten Energiebedarf anhand der energetischen Eigenschaften des tatsächlich fertiggestellten Gebäudes.
Nach § 80 Abs. 1 der für das Bauvorhaben anwendbaren Gesetzesfassung muss der Eigentümer sicherstellen, dass der Energiebedarfsausweis unverzüglich nach der Fertigstellung ausgestellt und ihm übergeben wird. Ist der Eigentümer nicht zugleich Bauherr, gelten diese Vorgaben entsprechend für den Bauherrn. Grundlage sind die energetischen Eigenschaften des fertiggestellten Gebäudes.
Zwei Details daraus werden oft übersehen:
- Eigentümer und Bauherr: Grundsätzlich muss der Eigentümer die Ausstellung und Übergabe sicherstellen. Ist er nicht zugleich Bauherr, gelten diese Vorgaben nach § 80 Abs. 1 der für das Bauvorhaben anwendbaren Gesetzesfassung entsprechend für den Bauherrn.
- Fertiggestelltes Gebäude: Maßgeblich ist die tatsächliche Ausführung, nicht nur die ursprüngliche Planung. Änderungen während der Bauphase, etwa an Heizung oder Fenstern, müssen deshalb in den Unterlagen für den Ausweis berücksichtigt werden.
Warum der Verbrauchsausweis beim Neubau ausscheidet
Ein Verbrauchsausweis setzt geeignete Verbrauchsdaten voraus. § 82 Abs. 4 der derzeit veröffentlichten Gesetzesfassung erlaubt Heizkostenabrechnungen für das gesamte Gebäude, andere geeignete Daten wie Energielieferantenabrechnungen oder sachgerecht durchgeführte Verbrauchsmessungen sowie Kombinationen daraus. Zugrunde liegen müssen mindestens Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten. Dieser muss die jüngste Abrechnungsperiode einschließen, deren Ende höchstens 18 Monate zurückliegt. Direkt nach der Errichtung fehlen solche Daten regelmäßig; unabhängig davon schreibt § 80 Abs. 1 für die erstmalige Ausstellung grundsätzlich den Bedarfsausweis vor.
| Merkmal | Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis |
|---|---|---|
| Datenbasis | Energetische Eigenschaften des Gebäudes | Geeignete Verbrauchsdaten |
| Verbrauchszeitraum | Nicht erforderlich | Mindestens 36 zusammenhängende Monate |
| Zulässige Datengrundlagen | Berechnung des Energiebedarfs | Heizkostenabrechnungen, andere geeignete Verbrauchsdaten oder Kombinationen daraus |
| Nach Errichtung | Grundsätzlich vorgeschrieben (§ 80 Abs. 1 der anwendbaren Gesetzesfassung) | Nicht die vorgeschriebene Ausweisform nach Fertigstellung |
| Ausnahme | Kleine Gebäude bis 50 m² Nutzfläche | Energieausweisvorschriften auf kleine Gebäude nicht anwendbar |
Die ausführliche Gegenüberstellung finden Sie im Artikel Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Was ist besser?
Energieausweis und KfW-Nachweis: Zwei Dokumente, eine Rechnung
Hier entsteht in der Praxis die meiste Verwirrung. Beim geförderten Neubau laufen zwei Nachweise parallel:
| Merkmal | Effizienzhaus-Nachweis (Förderung) | Energieausweis (§ 80 Abs. 1 der anwendbaren Gesetzesfassung) |
|---|---|---|
| Zeitpunkt | Vor Vorhabensbeginn | Nach Fertigstellung |
| Zweck | KfW-Kredit und Tilgungszuschuss sichern | Gesetzliche Pflicht, Verkauf, Vermietung |
| Wer erstellt ihn | Gelisteter Energieeffizienz-Experte | Ausstellungsberechtigte Person nach § 88 der anwendbaren Gesetzesfassung |
| Inhalt | Nachweis Effizienzhaus 40 samt Anlagen | Endenergie, Primärenergie, Effizienzklasse |
Beide Dokumente beruhen auf derselben Bedarfsberechnung nach DIN V 18599. Der Energieausweis ist aber nicht der Förderantrag, und der Fördernachweis ersetzt nicht den Energieausweis.
Für die Förderung gilt Stand Juli 2026: Die KfW fördert den klimafreundlichen Neubau (Programme 297/298) und Wohneigentum für Familien (Programm 300) mit zinsgünstigen Krediten. Regulärer Standard ist das Effizienzhaus 40; mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) steigen die Kredithöchstbeträge. Dazu kommt aktuell eine befristete Besonderheit: Im Programm 297/298 wird auch die Stufe Effizienzhaus 55 wieder gefördert, nach derzeitigem Stand längstens bis Ende 2026. Wer diese Stufe plant, sollte die Konditionen vor dem Antrag direkt bei der KfW prüfen.
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Der Zeitplan: Wann welcher Nachweis fällig ist
- Planungsphase: Effizienzhaus-Nachweis erstellen lassen, Förderkredit vor Vorhabensbeginn beantragen. Wer erst baut und dann beantragt, geht leer aus.
- Bauphase: Änderungen dokumentieren. Jede Abweichung von der Planung, etwa bei Heizung, Fenstern oder Dämmstärken, gehört in die Unterlagen.
- Fertigstellung: Bedarfsausweis nach § 80 Abs. 1 der für das Bauvorhaben anwendbaren Gesetzesfassung ausstellen lassen, auf Basis der tatsächlichen Ausführung. Bei geförderten Vorhaben folgt außerdem die Bestätigung nach Durchführung für die KfW.
- Späterer Verkauf: Nach der derzeit veröffentlichten Fassung den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich und spätestens nach Aufforderung vorzulegen. Nach Abschluss des Kaufvertrags ist er unverzüglich zu übergeben.
- Spätere Vermietung, Verpachtung oder Leasing: Die genannten Vorlage- und Übergaberegeln gelten entsprechend. Die dafür maßgeblichen Vermarktungspflichten sind getrennt von der vorhabenbezogenen Rechtsfassung für den Neubau zu beurteilen.
Wer diese Reihenfolge einhält, braucht den Energieausweis nie unter Zeitdruck. Und Zeitdruck ist beim Neubau unnötig: Aus vollständigen Bauunterlagen erstelle ich den Ausweis innerhalb von 24 Stunden.
Was der Neubau heute erfüllen muss
In der aktuell veröffentlichten Gesetzesfassung begrenzt § 15 Abs. 1 den Jahres-Primärenergiebedarf eines zu errichtenden Wohngebäudes auf das 0,55fache des entsprechenden, auf die Gebäudenutzfläche bezogenen Wertes des Referenzgebäudes. Ob diese Fassung für ein konkretes Neubauvorhaben maßgeblich ist, richtet sich nach den unten erläuterten Übergangsvorschriften.
Die Eigenschaft als Neubau erlaubt noch keine verlässliche Vorhersage der Effizienzklasse. Bei Wohngebäuden richtet sie sich nach dem im Energieausweis ausgewiesenen Endenergiebedarf. Anlage 10 bezieht die Klassengrenzen ausdrücklich auf Kilowattstunden pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr:
| Klasse | Endenergie pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr |
|---|---|
| A+ | bis 30 kWh |
| A | über 30 bis 50 kWh |
| B | über 50 bis 75 kWh |
| C | über 75 bis 100 kWh |
Was die einzelnen Werte im Ausweis bedeuten, erkläre ich ausführlich im Artikel Was bedeuten die Werte in einem Energieausweis?
Was kostet der Energieausweis beim Neubau?
Bei mir gilt derselbe Festpreis wie im Bestand, denn ein Neubau ist mit vollständigen Unterlagen sogar der angenehmste Fall:
| Gebäudetyp | Festpreis |
|---|---|
| Einfamilienhaus | 299 Euro |
| Mehrfamilienhaus | 399 Euro |
| Gewerbeimmobilie / Mischgebäude | 899 Euro |
Im Preis enthalten sind die Berechnung nach DIN V 18599, die Registrierung mit Registriernummer bei der DIBt-Registrierstelle und der Ausweis als PDF. Alles läuft aus Ihren Unterlagen, telefonisch und per E-Mail; einen Termin brauchen Sie nicht.
Was ich dafür von Ihnen brauche: Baubeschreibung oder Wärmeschutznachweis, Grundrisse und Angaben zur Anlagentechnik. Beim Neubau liegt das alles vor, deshalb geht es hier besonders schnell.
Wer darf den Neubau-Ausweis ausstellen?
Die Ausstellungsberechtigung regelt § 88 der jeweils anwendbaren Gesetzesfassung. Berechtigt sind unter anderem Architekten und Ingenieure einschlägiger Fachrichtungen sowie Handwerksmeister und Techniker mit entsprechender Qualifikation.
Zwei Punkte zum Prüfen beim Anbieter:
- Registriernummer: Wer einen Energieausweis ausstellt, muss dafür bei der Registrierstelle eine Registriernummer beantragen (§ 98 der anwendbaren Gesetzesfassung). Wie das funktioniert, lesen Sie im Artikel Wo wird die Registriernummer beantragt?
- Keine “DIBt-Zulassung”: Das DIBt lässt keine Aussteller zu, es vergibt Registriernummern und organisiert die Stichprobenkontrolle. Wer mit einer “DIBt-Zulassung” wirbt, verspricht etwas, das es nicht gibt.
Gültigkeit: zehn Jahre, sofern kein neuer Ausweis erforderlich wird
Ein Neubau-Bedarfsausweis wird für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren ausgestellt (§ 79 Abs. 3 der anwendbaren Gesetzesfassung). Er verliert seine Gültigkeit früher, wenn aufgrund von Änderungen am bestehenden Gebäude nach § 80 Abs. 2 ein neuer Energieausweis erforderlich wird.
Die Zehnjahresfrist bedeutet daher nicht, dass während dieses Zeitraums unter allen Umständen kein neuer Ausweis erforderlich werden kann. Alles Weitere zur Frist lesen Sie im Artikel Wie lange ist der Energieausweis gültig?
Welche Gesetzesfassung gilt für Ihren Neubau?
Seit dem 29. Juli 2026 trägt das Gesetz die Bezeichnung Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Dieses Datum belegt die Änderung der Gesetzesüberschrift, nicht das gleichzeitige Inkrafttreten sämtlicher materieller Änderungen. Die amtliche Gesamtausgabe weist Änderungen mit unterschiedlichen Wirksamkeitsdaten aus.
Für die Neubauanforderungen ist deshalb nicht allein das Ausstellungsdatum des Energieausweises entscheidend. Nach § 111 Abs. 2 ist bei Neubauvorhaben grundsätzlich die Gesetzesfassung maßgeblich, die bei Stellung des Bauantrags, des Zustimmungsantrags oder bei der Bauanzeige galt. Bei nicht genehmigungsbedürftigen Vorhaben kommt es auf den Eingang der erforderlichen Kenntnisgabe an, bei sonstigen genehmigungs-, anzeige- und verfahrensfreien Vorhaben auf den Beginn der Bauausführung. Diese vorhabenbezogene Regel bestimmt nicht automatisch die Rechtslage eines späteren Verkaufs oder einer späteren Vermietung.
Ist über den Bauantrag, den Zustimmungsantrag oder nach einer Bauanzeige noch nicht bestandskräftig entschieden, kann der Bauherr nach § 111 Abs. 3 verlangen, dass stattdessen das jeweils neue Recht angewendet wird. Die Pflicht zum Bedarfsausweis nach der Errichtung ist daher anhand von § 80 Abs. 1 in der für das konkrete Bauvorhaben maßgeblichen Fassung zu beurteilen.
Fazit: Bedarfsausweis nach Fertigstellung, mit Ausnahme für kleine Gebäude
Für Neubauten im Anwendungsbereich der Energieausweisvorschriften ist grundsätzlich der Bedarfsausweis vorgeschrieben. Er muss unverzüglich nach der Fertigstellung auf Grundlage des tatsächlich gebauten Zustands ausgestellt werden. Kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche sind von den Energieausweisvorschriften ausgenommen. Welche Gesetzesfassung auf die Neubauanforderungen anzuwenden ist, richtet sich nach den vorhabenbezogenen Übergangsvorschriften.
Ihre nächsten Schritte:
- Förderung vor Vorhabensbeginn klären (Effizienzhaus-Nachweis, KfW 297/298 oder 300)
- Nach Fertigstellung den Bedarfsausweis beauftragen, mit den Unterlagen der tatsächlichen Ausführung
- Bei Verkauf oder Vermietung: Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen, ohne Besichtigung unverzüglich und spätestens nach Aufforderung, nach Vertragsschluss unverzüglich übergeben
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Stephan Grosser, Ihr Experte für Energieausweise in Bremen und Umgebung, seit 2018
Häufige Fragen
Warum ist beim Neubau grundsätzlich ein Bedarfsausweis vorgeschrieben?
§ 80 Abs. 1 der für das Bauvorhaben anwendbaren Gesetzesfassung schreibt nach der Errichtung grundsätzlich einen Energiebedarfsausweis vor, der die energetischen Eigenschaften des fertiggestellten Gebäudes abbildet. Eine Ausnahme gilt für kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche. Bei Wohngebäuden bezeichnet Nutzfläche dabei die gesetzliche Gebäudenutzfläche, nicht die Wohnfläche.
Wann muss der Energieausweis beim Neubau vorliegen?
Der Bedarfsausweis muss unverzüglich nach der Fertigstellung ausgestellt und übergeben werden. Nach § 80 Abs. 1 der für das Bauvorhaben anwendbaren Gesetzesfassung muss dies grundsätzlich der Eigentümer sicherstellen. Ist er nicht zugleich Bauherr, gelten die Vorgaben entsprechend für den Bauherrn. Bei einem späteren Verkauf oder einer Vermietung ist der Ausweis nach der derzeit veröffentlichten Fassung spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Ohne Besichtigung ist er unverzüglich, spätestens nach Aufforderung, vorzulegen und nach Vertragsschluss unverzüglich zu übergeben.
Wer beauftragt den Energieausweis beim Neubau: Bauherr oder Bauträger?
Grundsätzlich muss der Eigentümer die Ausstellung und Übergabe sicherstellen. Ist der Eigentümer nicht zugleich Bauherr, gelten diese Vorgaben nach § 80 Abs. 1 der für das Bauvorhaben anwendbaren Gesetzesfassung entsprechend für den Bauherrn. Wer den Ausweis tatsächlich beauftragt, sollte bei unterschiedlichen Beteiligten anhand der Zuständigkeiten und Vereinbarungen geklärt werden.
Reicht der Energieausweis für den KfW-Förderantrag?
Nein. Für die Neubauförderung, etwa Klimafreundlicher Neubau mit KfW 297/298, benötigen Sie einen Effizienzhaus-Nachweis durch einen Energieeffizienz-Experten, der vor dem Vorhaben erstellt wird. Der Energieausweis nach § 80 Abs. 1 der für das Bauvorhaben anwendbaren Gesetzesfassung kommt nach der Fertigstellung hinzu. Beide sind unterschiedliche Dokumente.
Welche Effizienzklasse erreicht ein Neubau typischerweise?
Die Effizienzklasse lässt sich nicht allein aus der Eigenschaft als Neubau ableiten, sondern richtet sich bei Wohngebäuden nach dem ausgewiesenen Endenergiebedarf. Nach Anlage 10 reichen A+ bis 30, A über 30 bis 50 und B über 50 bis 75 Kilowattstunden pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr.
Wie lange ist der Neubau-Energieausweis gültig?
Ein Energieausweis wird für zehn Jahre ausgestellt (§ 79 Abs. 3 der anwendbaren Gesetzesfassung). Er verliert seine Gültigkeit früher, wenn aufgrund von Änderungen am bestehenden Gebäude nach § 80 Abs. 2 ein neuer Energieausweis erforderlich wird.
