Wer zahlt den Energieausweis? Eigentümer, nicht Mieter

Den Energieausweis zahlt immer der Eigentümer der Immobilie, niemals der Mieter. Eine Umlage auf die Betriebskosten ist unzulässig, weil der Ausweis zu den Verwaltungskosten zählt und nicht in § 2 BetrKV steht. Bei einem Einfamilienhaus liegen die Kosten bei 299 Euro, beim Mehrfamilienhaus bei 399 Euro Festpreis.

Kaum eine Frage höre ich in meiner täglichen Arbeit so oft wie diese: Wer trägt eigentlich die Kosten für den Energieausweis, und darf ich sie weiterreichen? Die kurze Antwort ist eindeutig, die Details hängen aber von Ihrer Konstellation ab.

Ob Sie verkaufen, vermieten, eine Eigentumswohnung besitzen oder neu bauen, macht einen Unterschied. Genau diese Fälle gehe ich hier der Reihe nach durch. Einen Überblick über alle Regeln finden Sie auch auf meiner Seite zu Energieausweisen für Wohngebäude.

Wer zahlt den Energieausweis grundsätzlich?

Grundsätzlich zahlt der Eigentümer den Energieausweis. Er ist der Auftraggeber, die Rechnung läuft auf seinen Namen, und er ist es auch, der bei Verkauf oder Vermietung gesetzlich zur Vorlage verpflichtet ist (§ 80 GEG).

Der Energieausweis ist an das Gebäude gebunden, nicht an eine Person. Er gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GEG) und muss bei jedem Verkauf und jeder Neuvermietung vorgelegt werden. Weil die Pflicht am Eigentum hängt, trägt der Eigentümer die Kosten.

Das gilt unabhängig davon, ob ein Makler eingeschaltet ist. Der Makler organisiert vielleicht die Erstellung, zahlen muss aber der Eigentümer. Wie hoch die Kosten realistisch ausfallen, habe ich in meinem Ratgeber zu den Energieausweis-Kosten ausführlich zusammengestellt.

Darf der Vermieter die Kosten auf den Mieter umlegen?

Nein. Die Kosten für den Energieausweis sind nicht umlagefähig. Er zählt zu den Kosten der Verwaltung, die nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich keine Betriebskosten sind, und taucht in der abschließenden Liste des § 2 BetrKV nicht auf.

Manche Vermieter versuchen, die Kosten als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV zu deklarieren. Auch das trägt nicht, denn es handelt sich nicht um laufend entstehende Kosten, sondern um eine einmalige Ausgabe. Das Amtsgericht München hat eine solche Umlage ausdrücklich verworfen (Az. 412 C 31443/08).

Mein Rat aus der Praxis: Rechnen Sie die 299 oder 399 Euro gar nicht erst in die Nebenkostenabrechnung. Ein Mieter, der die Position entdeckt, legt zu Recht Widerspruch ein, und Sie haben den Ärger ohne jeden Gegenwert. Mehr zur aktuellen Rechtslage lesen Sie in meinem Beitrag ist der Energieausweis nun umlagefähig.

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Wer zahlt den Energieausweis beim Verkauf?

Beim Verkauf zahlt grundsätzlich der Verkäufer, denn er muss den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsschluss an den Käufer übergeben (§ 80 Abs. 4 GEG). Wer die Kosten wirtschaftlich trägt, ist verhandelbar.

In der Praxis werden die 299 Euro für ein Einfamilienhaus fast immer im Kaufpreis verrechnet. Ein vorhandener, guter Energieausweis ist ein Verkaufsargument, deshalb lohnt es sich für den Verkäufer, ihn selbst zu beauftragen.

Fehlt der Ausweis komplett, riskiert der Verkäufer ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro (§ 108 GEG). Käufer sollten einen gültigen Ausweis vor der Unterschrift verlangen und einen fehlenden Nachweis in der Preisverhandlung ansprechen. Wann genau ein Ausweis fällig wird, erkläre ich im Leitfaden zur Energieausweis-Pflicht bei Vermietung und Verkauf.

Wer zahlt den Energieausweis bei einer Eigentumswohnung (WEG)?

Bei einer Eigentumswohnung trägt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten gemeinschaftlich. Der Energieausweis wird immer für das gesamte Gebäude ausgestellt (§ 79 GEG), nicht für die einzelne Wohnung, und die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt (§ 16 Abs. 2 WEG).

Das ist der Fall, nach dem mich Wohnungseigentümer am häufigsten fragen. Sie können nicht verlangen, dass nur für Ihre Wohnung ein Ausweis erstellt wird, denn energetisch ist das Gebäude eine Einheit. Die Beschaffung ist Sache der Gemeinschaft und läuft in der Regel über die Verwaltung.

Für die einzelne Partei bleibt es dadurch günstig. Ich erstelle den Ausweis für ein komplettes Mehrfamilienhaus zum Festpreis von 399 Euro, unabhängig von der Anzahl der Wohneinheiten. Auf zehn Eigentümer verteilt sind das keine 40 Euro pro Kopf.

Wer zahlt den Energieausweis beim Neubau?

Beim Neubau zahlt der Bauherr. Er muss dafür sorgen, dass nach Fertigstellung ein Energieausweis ausgestellt wird (§ 80 GEG). Diese Kosten sind Teil der Baukosten und fallen später nicht erneut an.

Vermietet oder verkauft der Bauherr den Neubau, legt er den bereits vorhandenen Ausweis vor. Eine erneute Erstellung ist nicht nötig, solange der Ausweis gültig ist. Bei reiner Eigennutzung entstehen ohnehin keine weiteren Kosten, weil dann kein Vorlageanlass besteht.

Kann ich die Energieausweis-Kosten von der Steuer absetzen?

Vermieter können die Kosten voll als Werbungskosten in der Anlage V absetzen. Selbstnutzer dagegen nicht: Eine Absetzung nach § 35a EStG scheitert, weil die Erstellung als begutachtende Tätigkeit gilt und nicht als handwerkliche Leistung (BMF-Schreiben vom 10.01.2014).

Für vermietende Eigentümer ist das ein handfester Vorteil. Die Rechnung des Ausstellers reicht als Nachweis, der Betrag mindert direkt die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Eine Ausnahme gibt es für Selbstnutzer: Wird der Energieausweis im Rahmen einer geförderten energetischen Sanierung erstellt, können die Kosten Teil der nach § 35c EStG begünstigten Sanierungskosten sein. Für den reinen Verkaufs- oder Vermietungsausweis gilt das aber nicht.

Kostenträger im Überblick

Die folgende Tabelle fasst zusammen, wer in welcher Konstellation zahlt und ob eine Weitergabe möglich ist.

Und so sehen die Festpreise bei mir aus, ganz ohne versteckte Zusatzkosten:

Mein Praxis-Tipp zur Kostenverteilung

Aus meiner täglichen Arbeit mit Verkäufern und Vermietern in Bremen und Bremerhaven kann ich Ihnen zwei Dinge mitgeben, die bares Geld sparen.

Erstens: Beauftragen Sie den Ausweis früh, idealerweise zwei bis drei Monate vor dem geplanten Verkauf. Dann steht der Ausweis in jeder Anzeige und bei jeder Besichtigung bereit, und Sie geraten nicht unter Zeitdruck, der am Ende teurer wird.

Zweitens: Nutzen Sie die Best-Case-Optimierung. Ich prüfe jede Stellschraube, von der korrekten Wohnfläche bis zur richtigen Zuordnung der Anlagentechnik, sodass Ihr Gebäude die bestmögliche Effizienzklasse erreicht. Eine bessere Klasse ist bei Verkauf und Vermietung ein echtes Preisargument und verdient die 299 Euro schnell wieder herein.

Häufige Fehler bei der Kostenfrage

Fehler 1: Die Kosten in die Nebenkostenabrechnung schreiben. Das ist der Klassiker und rechtlich nicht haltbar. Der Mieter kann die Position streichen, und Sie riskieren Streit über die gesamte Abrechnung.

Fehler 2: Beim WEG-Objekt einen Einzelausweis für die eigene Wohnung wollen. Das geht nicht, der Ausweis gilt fürs Gesamtgebäude. Wer das nicht weiß, wartet unnötig oder zahlt doppelt.

Fehler 3: Als Selbstnutzer auf die Steuerersparnis setzen. Ohne Sanierungskontext ist der Verkaufs- oder Vermietungsausweis für Selbstnutzer nicht absetzbar. Verlassen Sie sich nicht auf § 35a EStG, das trägt hier nicht.

Fehler 4: Den Ausweis erst kurz vor dem Notartermin bestellen. Bereits die Immobilienanzeige verlangt Pflichtangaben aus dem Ausweis. Fehlen sie, drohen Abmahnungen und Bußgelder bis 10.000 Euro.

Übrigens ändert auch das im Juli 2026 beschlossene Gebäudemodernisierungsgesetz nichts an der Kostenverteilung. Der Ausweis-Teil greift voraussichtlich erst ab Januar 2027, und wer zahlt, bleibt unverändert der Eigentümer.

Fazit

Den Energieausweis zahlt in jeder Konstellation der Eigentümer, eine Umlage auf Mieter ist ausgeschlossen. Bei Verkauf ist die Kostentragung verhandelbar, bei der Eigentumswohnung teilt sich die Gemeinschaft die Rechnung nach Miteigentumsanteilen.

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